Mise en place de l

Textes sources : articles L. 302-6, R. 302-27 et R. 302-28 du code de la construction et de l'habitation ; arrêté du 12 avril 2001 relatif à l'inventaire annuel des logements sociaux.

Le directeur général de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction à Mesdames et Messieurs les préfets de département(directions départementales de l'équipement [pour attribution]) ; (directions régionales de l'équipement, centre d'études techniques de l'équipement, centres interrégionaux de formation professionnelle [pour information]) ; (direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction, direction des affaires économiques et internationales [pour attribution]) ; (conseil général des ponts et chaussées, mission interministérielle d'inspection du logement social [pour information]).

Cette circulaire a pour objet la mise en oeuvre des dispositions sur l'inventaire des logements locatifs sociaux figurant dans l'article 55 le la loi no 2000-1208 relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000 (a), dispositions précisées par le décret no 2001-316 du 12 avril 2001 (b) et par l'arrêté du 12 avril 2001 (b) du ministre de l'équipement, des transports et du logement, et qui sont traduites par les articles L. 302-6, R. 302-27 et R. 302-28 du code le la construction et de l'habitation (CCH). La mise en oeuvre de ces dispositions vous incombe pour l'essentiel.

1. Champ de l'inventaire

Les personnes morales sont tenues de fournir chaque année avant le premier juillet un inventaire des logements locatifs sociaux dont elles sont propriétaires dans les communes situées dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants. A défaut de la personne morale propriétaire, l'inventaire est établi par la personne morale gestionnaire.

La définition des logements locatifs sociaux est définie à l'article L.302-5 du code de la construction et de J'habitation (voir annexe 1).

J'attire votre attention sur les points suivants :

- les données de population à prendre en compte sont celles de la I population sans double compte du recensement de 1999, qui a pu également modifier la configuration des agglomérations. Ces données sont disponibles dans la publication de l'INSEE «composition communale des unités urbaines, population et délimitation 1999» ;

- la formulation de l'article L.302-6 «... les communes situées dans les agglomérations visées à la présente section» implique que les communes sortant du champ de l'article L.302-5 (communes de moins de 1500 habitants en Ile de France, communes de moins de 3 500 habitants dans les autres régions, communes comportant plus de 20 % de logements locatifs sociaux), mais comprises dans des agglomérations qui y rentrent elles-mêmes, sont bien dans le champ de l'inventaire : l'obligation ainsi faite aux bailleurs personnes morales vous permettra de disposer d'un inventaire couvrant l'ensemble de l'agglomération. Cependant les vérifications prévues au point 8 seront évidemment à mener en priorité dans les communes «susceptibles d'être visées à l'article L. 302-5» en vue de la procédure contradictoire prévue par la loi avec ces communes (point II) ;

- le législateur a voulu traiter les cas où la personne morale propriétaire de logements sociaux n'est pas leur gestionnaire, cas des logements mis en gérance ou des logements-foyers, des résidences sociales et des CHRS. Par souci de clarification, il est indiqué dans le formulaire que dans ces derniers cas, c'est-à-dire les catégories relevant du 4° de l'article L. 302-5, c'est toujours le gestionnaire qui répondra.

Les logements locatifs sociaux retenus par la loi sont :

- l'ensemble du patrimoine des organismes HLM construits avant 1977, et pour le patrimoine postérieur à 1977 seulement celui conventionné à l'APL, ce qui exclut les PLI, les PCL non conventionnés ainsi que les logements réalisés sur fonds propres.

- pour les autres bailleurs ; le critère principal est celui du conventionnement à l'APL, et de l'accès sous conditions de ressources. Cette définition exclut l'ensemble des logements financés à l'aide d'un prêt conventionné locatif (PCL), car leur accès n'est pas soumis à condition de ressources. En revanche, les logements appartenant aux bailleurs énumérés au 3° de l'article L. 302-5 du CCH ainsi que les places de CHRS entrent dans la définition, qu'ils soient ou non conventionnés.

- Les personnes physiques, propriétaires de logements conventionnés (notamment conventionnement ANAH, ou PLA CFF) ne sont pas soumises à déclaration, en conséquence, il vous appartient, à partir du fichier des conventions de répertorier la liste de leurs logements eu vue de décompter le nombre total de logements sociaux (voir 9).

2. Envoi des notices d'explication et des formulaires vierges

Trois modes de réponses sont ouverts aux bailleurs sociaux : Ceux qui répondent à l'enquête sur le parc locatif social de la DAEI (PLS), et le font par voie informatique, disposent pour cela d'un logiciel fourni par la DAEI. La version 2001 de ce logiciel comporte un module «SRU» qui leur permettra d'extraire de leur base de données un fichier répondant aux spécifications contenues dans l'arrêté du 12 avril 2001. Les modalités d'utilisation de ce module sont contenues dans la note jointe à la mise à jour et envoyée par la DAEI.

Ils pourront également répondre par voie électronique en développant une application spécifique qui extraira les informations demandées de leurs fichiers de gestion, en se conformant aux spécifications de l'arrêté.

Ils pourront enfin utiliser un formulaire papier qui devra être rempli au niveau de chaque programme (avec autant de formulaires que de conventions, si un programme est couvert par plusieurs conventions). Le formulaire se présentera sous la forme d'un document A3 recto verso. La première page permettra de recueillir les informations concernant le bailleur, le programme, la convention et le financement initial. La troisième page permettra d'indiquer la liste des bâtiments constituant le programme et, pour chacun d'entre eux, le nombre de logements (ou de lits de logements-foyers ou places CHRS) entrant dans le champ de la loi. Les pages 2 et 4 rappelleront les principes de l'inventaire et apporteront les précisions nécessaires aux bailleurs sociaux pour remplir le formulaire.

Vous recevrez dans le courant du mois d'avril un nombre adapté de ces formulaires de déclaration et de descriptifs du format informatique.

Il vous reviendra alors :

- d'envoyer sans tarder ces documents aux bailleurs sociaux personnes morales, de façon à ce qu'ils aient le temps, pour ceux qui ont choisi la voie électronique, de développer les applications d'extraction de données, et de façon à ce que les réponses ne soient pas toutes concentrées dans les jours précédents le 1er juillet sans omettre d'indiquer l'adresse à laquelle doivent être renvoyés les documents papier ou les disquettes (il est recommandé d'indiquer l'unité de la DDE chargée de la gestion de cet inventaire). Vous devrez préparer cet envoi avec les fonctionnalités de publipostage disponibles sur les applications bureautiques courantes.

3. Ouverture d'une adresse de messagerie électronique

Les bailleurs choisissant de répondre sous forme de fichier électronique pourront vous faire parvenir celui-ci soit par voie postale, sur une disquette, soit par Internet. Cette dernière solution est la plus adaptée à la taille réduite des fichiers et mérite d'être encouragée. Il vous reviendra donc, au plus tard lors de l'envoi des notices et des formulaires, d'ouvrir, sur le poste de travail dédié à cette opération, une adresse de messagerie dont la nonne doit respecter la forme suivante :

« inventaire-logement.ddeN@equipement.gouv .fr »

où N est le numéro de votre département (à deux chiffres pour la métropole, à trois chiffres pour les DOM). Cette adresse pourra également servir à mes services à l'envoi d'infonnations complémentaires sur cette opération.

4. Installation d'une application de gestion

Courant mai sera mise à votre disposition, via le CIS ou Internet, une application informatique destinée à la gestion de l'inventaire des logements locatifs sociaux (AGILLOS) ; La cellule statistique de la DRE vous adressera la base départementale initiale contenant les formulaires SRU préremplis pour les organismes entrant dans le champ de PLS. Cette application, qui comprendra déjà la liste des organismes répondant à l'enquête PLS, et des communes, pourra accueillir le fichier des bailleurs sociaux que vous aurez constitué au cours du 1er trimestre. Elle accueillera également les inventaires qui vous seront envoyés sous forme de fichier informatique et permettra la saisie des déclarations sur papier. Elle permettra la sortie de listes et de tableaux pour vérifications et la sortie des listes par communes pour notification aux maires. Elle permettra enfin la consultation des résultats de l'enquête PLS 2000.

5. Attribution d'un numéro de gestion

Les personnes morales peuvent être gérées à partir du no SIRET, qui, d'après la loi, est le seul numéro d'identification que l'Etat est en droit de demander à ses interlocuteurs. Ce numéro est attribué à l'ensemble des personnes morales, sociétés, communes et aux associations dès lors que celles-ci ont une activité commerciale. Ces numéros peuvent être consultés sur le service Minitel de l'INSEE. Cependant certains bailleurs, les offices non-OPAC par exemple, ne sont pas systématiquement immatriculés.

C'est pourquoi vous pourrez également, pour les bailleurs dans le champ de PLS, utiliser le numéro de gestion attribué par la DAEI et, pour les autres, si vous ne l'avez pas fait lors de la constitution du répertoire, ou pour les bailleurs que vous n'aviez pas préalablement recensés, attribuer un numéro suivant les règles définies en annexe 2.

6. Suivi de l'arrivée des inventaires

La loi fixe aux bailleurs sociaux jusqu'au 1er juillet pour fournir l'inventaire des logements locatifs sociaux qu'ils gèrent. Le respect de cette date est impératif sauf à mettre en péril le respect du calendrier de l'opération. C'est pourquoi vous pointerez minutieusement, en temps réel, l' arrivée des inventaires de façon à être en mesure, dès le 2 juillet, d'adresser aux bailleurs sociaux que vous auriez recensés, et qui auraient omis de vous adresser un inventaire, une mise en demeure de fournir cet inventaire. Dès le 16 juillet, vous pourrez mettre en route, envers les bailleurs sociaux n'ayant pas déféré à la mise en demeure, le processus de recouvrement de l'amende de 10 000 F prévu par la loi. Pour ceci, comme pour la sanction des erreurs manifestement intentionnelles, vous adresserez à la direction des services fiscaux de votre département un état des bailleurs redevables de l' amende prévue par la loi, comprenant raison sociale, adresse et n» SIRET. Celle-ci est chargée de recouvrer l'amende comme en matière de taxe sur les salaires.

7. Vérification des déclarations

Bien qu'en application de la loi, le contenu des inventaires soit de la responsabilité des bailleurs sociaux, il convient que vous procédiez aux vérifications et confrontations que permettront les informations à votre disposition (enquête PLS, conventions, etc.) de façon à limiter les erreurs dans les décomptes que vous transmettrez aux maires. Les incohérences éventuelles entre les informations que vous détenez et celles que vous auront transmises les bailleurs sociaux devront être arbitrées par des contacts avec ceux-ci.

Il vous revient également de détecter les erreurs manifestement intentionnelles qui, comme la non-déclaration, donnent lieu à l'application d'une amende de 10 000 F.

Vous pourrez vous aider, pour cette opération de vérification, des listes récapitulatives par communes et par gestionnaire ou par adresse, que permettra d'éditer l'application de gestion. Vous veillerez en particulier à éliminer les doubles comptes éventuels que pourrait entraîner la double entrée pour les propriétaires ou gestionnaires, lorsque ceux-ci sont distincts. Vous privilégierez dans ce cas les informations fournies par le gestionnaire.

8. Points clés à vérifier

Le statut du bailleur, la date de construction ou d'amélioration du bâtiment et le conventionnement constituent les conditions d'appartenance au champ. Concernant le conventionnement, la publication de la convention aux hypothèques constitue, selon le code de la Construction et de l'habitation, une condition de validité de celle-ci, mais cette obligation incombe tantôt à l'administration, tantôt au bailleur selon la qualité de celui-ci. Il existe des cas ou la convention a été signée ; mise en oeuvre, prise en compte par la CAP pour l'attribution de l'APL, mais où la publication aux hypothèques a été négligée. Il serait difficilement acceptable de faire subir aux communes les conséquences de négligences dont souvent l'Etat et les bailleurs se renvoient la responsabilité. Il vous revient donc, dans le cas d'une convention non publiée, d'apprécier la réalité de la mise en oeuvre de celle-ci et de veiller à ce que l'enregistrement de la convention soit effectué dans les plus brefs délais, notamment lorsqu'il s'agit de bailleurs privés.

La localisation communale est bien évidemment une donnée importante. Il peut arriver qu'un bâtiment soit construit sur une parcelle appartenant à une commune et bordée d'une voie appartenant à une autre commune. Dans ce cas l'adresse cadastrale et l'adresse postale peuvent être différentes. C'est bien évidemment à la commune sur le territoire de laquelle les bâtiments sont construits que doivent être rattachés les logements sociaux, en cohérence avec les règles de rattachement des résidences principales pour la taxe d'habitation et le recensement de la population. Le code INSEE de la commune de localisation des logements : les organismes qui auront choisi d'utiliser la procédure batch en respectant le dessin de fichier de l'arrêté doivent vous informer de ce choix, Il vous appartiendra, alors, de leur adresser la liste des communes du département avec leurs codes INSEE. C'est ce code qui doit apparaître dans le champ prévu dans le dessin du fichier.

Le décompte des logements doit respecter les règles suivantes : doivent être comptabilisés tous les logements répondant aux conditions énoncées au paragraphe I et offerts à la location au 1er janvier de l'année en cours, qu'ils soient occupés, ou vacants dans l'attente d'une occupation. Les logements vides et destinés à être démolis ou à changer d'affectation ne doivent donc pas être comptés.

Ne sont pas non plus comptés les locaux commerciaux. En revanche les logements occupés par les gardiens pourront être comptabilisés, bien qu'ils ne fassent pas l'objet d'un bail stricto sensu.

Les lits des foyers sont comptabilisés selon les règles d'équivalence précisées au paragraphe 10.

9. Inventaire des logements propriétés de personnes physiques

L'obligation de déclaration ne s'appliquant qu'aux personnes morales, c'est donc à vous qu'il revient d'alimenter le répertoire par les informations que vous devez détenir sur les logements locatifs conventionnés à l'APL et propriété de personnes physiques. Il s'agit pour l'essentiel des logements rénovés avec une subvention de l'ANAH, ainsi que de logements ayant bénéficié de PLA-CFF ou d'un PAP locatif. Vous veillerez à éviter les doubles comptes lorsque ces logements sont donnés en gestion à des bailleurs sociaux. Ne doivent être pris en compte qui les logements couverts par une convention en cours de validité et déposée à la conservation des hypothèques (ou au livre foncier par les départements d'Alsace-Moselle), sous réserve du point 8 ci-dessus. Cet inventaire devra mentionner la date de signature de la convention, sa durée, son éventuel renouvellement.

10. Prise en compte des logements foyers et des CHRS

Les lits des logements foyers et CHRS doivent être pris en compte en équivalent-logements selon les règles d'équivalence suivantes : 1 logement pour 3 places ou lits, en retenant la partie entière.

11. Transmission de l'inventaire aux communes

Une fois établi l'inventaire complet par commune (y compris les logements locatifs sociaux, propriétés des personnes physiques), il doit être transmis par le préfet, complété du nombre total de logements locatifs sociaux décomptés, avant le 1er septembre, aux «communes susceptibles d'être visées à l'article L. 302-5».

Ne font donc pas l'objet de cette transmission :

- les communes de moins de 1500 habitants en Ile-de-France et de moins de 3 500 habitants dans les autres régions (population sans double compte au recensement de la population de 1999) ;

- les communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en applications de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de protection instituée en application des articles L. 515-8 à L.515-11 du code de l'environnement ;

- les communes pour lesquelles les logements locatifs sociaux représentent au 1er janvier manifestement plus de 20 % des résidences principales (y compris les communes percevant la DSU : même si elles sont exonérées du prélèvement prévu à l'article L. 302- 7 dès lors qu'elles ont plus de 15 % de logements sociaux, elles restent «visées à l'article L. 302-5» tant qu'elles n'ont pas 20 % de logements sociaux et doivent dans cette hypothèse pouvoir bénéficier de la procédure contradictoire).

Il existe sur ce dernier critère une marge d'appréciation,

- d'une part, parce que la référence en matière de nombre d'habitations principales est le rôle de la taxe d'habitation. Or, vous ne disposerez pas, au cours de l'été, de cette donnée en date de référence au 1er janvier 2001. Le nombre de résidences principales ayant tendance à croître, il faut chercher à estimer un majorant modéré du nombre de résidences principales, de façon à éviter qu'une commune susceptible d'être visée à l'article L. 302-5 ne puisse participer au processus contradictoire décrit par l'article L. 302-6 du CCH. Je vous suggère, comme estimateur, la dernière donnée disponible issue du rôle de la taxe d'habitation au 1er janvier 2000, qui vous sera communiquée avant l'été, augmentée du nombre de logements à usage d'habitation autorisés au cours de l'année 2000.

- d'autre part, parce que le principe même de la procédure contradictoire est de définir un nombre de logements locatifs sociaux et qu'on ne peut totalement préjuger du résultat avant cette procédure.

En conséquence, il paraît prudent de communiquer l'inventaire aux communes ayant, sur la base de l'estimation, moins de 22 % de logements locatifs sociaux, en leur précisant que cette notification ne préjuge pas du fait qu'elles rentrent ou non dans le champ de l'article 55 ;

La transmission faite aux communes concernées comprendra :

- pour les personnes morales, le nombre de logements locatifs sociaux décomptés, ainsi qu'une liste donnant, par adresse, le nombre de logements et le nom du gestionnaire ;

- pour les personnes physiques, l'adresse du logement.

12. Prise en compte des observations des communes et notification aux maires

A compter de la notification qui lui est faite, la commune dispose de deux mois pour formuler ses observations, et, après examen de ces observations, le préfet doit lui notifier avant le 31 décembre le nombre de logements locatifs sociaux retenus, accompagné de la liste des adresses correspondantes et d'une note répondant aux observations éventuelles de la commune.

13. Remontée des informations de l'inventaire aux DRE

Simultanément à la lettre de notification aux communes, vous veillerez à faire remonter aux DRE (à l'attention de la cellule statistique régionale) une copie de la base de données dans son état final.

Cette base sera intégrée dans la base PLS de la DRE, pour permettre la production de statistiques régionales du logement social. l'issue de ce processus d'intégration, la DRE vous renverra votre base départementale complétée par les données de l'enquête PLS au 31 décembre 2000, actuellement en cours de réalisation.

ANNEXE 1

Loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains

Article 55 (extrait)

La section 2 du chapitre II du titre préliminaire du livre III du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigée :

«SECTION 2. - DISPOSITIONS PARTICULIERES A CERTAINES AGGLOMERATIONS

«Art. L.302-5. -Les dispositions de la présente section s'appliquent aux communes dont \a population est au moins égale à 1 500 habitants en Ile-de-France et 3 500 habitants dans les autres régions qui sont comprises, au sens du recensement général de la population, dans une agglomération de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, et dans lesquelles le nombre total de logements locatifs sociaux représente, au 1er janvier de l'année précédente, moins de 20 % des résidences principales, En sont exemptées les communes comprises dans une agglomération dont le nombre d'habitants a décru entre les deux derniers recensements de la population et qui appartiennent à une communauté urbaine, une communauté d'agglomération ou une communauté de communes compétentes en matière de programme local de l'habitat, dès lors que celui-ci a été approuvé.

«Les dispositions de la présente section ne sont pas applicables aux communes dont plus de la moitié du territoire urbanisé est soumis à une inconstructibilité résultant d'une zone A, B ou C d'un plan d'exposition au bruit approuvé en application de l'article L. 147-1 du code de l'urbanisme ou d'une servitude de protection instituée en application des articles L. 515-8 à L. 515-11 du code de l'environnement.

Les logements locatifs sociaux retenus pour l'application du présent article sont :

«1° Les logements locatifs appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré, à l'exception, en métropole, de ceux construits ou acquis et améliorés à compter du 5 janvier 1977 et ne faisant pas l'objet d'une convention définie à l'article L. 351-2 ;

«2° Les autres logements conventionnés dans les conditions défi- nies à l'article L. 351-2 et dont l'accès est soumis à des conditions de ressources ;

«3° Les logements appartenant aux sociétés d'économie mixte des départements d'outre-mer, les logements appartenant à l'Entre- prise minière et chimique et aux sociétés à participation majoritaire de l'Entreprise minière et chimique, les logements appartenant aux houillères de bassin, aux sociétés à participation majoritaire des houillères de bassin ainsi qu'aux sociétés à participation majoritaire des Charbonnages de France et à l'établissement public de gestion immobilière du Nord- Pas-de-Calais ;

«4° Les logements ou les lits des logements-foyers de personnes âgées, de personnes handicapées, de jeunes travailleurs, de travailleurs migrants et des logements-foyers dénommés résidences sociales, conventionnés dans les conditions définies au 5° de l'article L. 351-2 ainsi que les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale visées à l'article 185 du code de la famille et de l' aide sociale. Les lits des logements-foyers et les places des centres d'hébergement et de réinsertion sociale sont pris en compte dans des conditions fixées par décret.

«Les résidences principales retenues pour l'application du présent article sont celles qui figurent au rôle établi pour la perception de la taxe d'habitation.

«Art. L. 302-6. -Dans les communes situées dans les agglomérations visées par la présente section, les personnes morales, propriétaires ou gestionnaires de logements sociaux au sens de l' article L ; 302-5, sont tenues de fournir au préfet, chaque année avant le 1er juillet, un inventaire par commune des logements sociaux dont elles sont propriétaires ou gestionnaires au 1er janvier de l'année en cours.

«Le défaut de production de l'inventaire mentionné ci-dessus, ou la production d'un inventaire manifestement erroné donne lieu à l'application d'une amende de 10000 F recouvrée comme en matière de taxe sur les salaires.

«Le préfet communique chaque année à chaque commune susceptible d'être visée à l'article L.302-5, avant le 1er septembre, les inventaires la concernant assortis du nombre de logements sociaux décomptés en application de l'article L.302-5 sur son territoire au 1er janvier de l'année en cours, lorsque le nombre de logements sociaux décomptés représente moins de 20 % des résidences principales de la commune. La commune dispose de deux mois pour présenter ses observations.

«Après examen de ces observations, le préfet notifie avant le 31 décembre le nombre de logements sociaux retenus pour l'application de l'article L.302-5.

«Un décret en Conseil d'Etat fixe le contenu de l'inventaire visé au premier alinéa, permettant notamment de localiser les logements sociaux décomptés.

ANNEXE 2

Modalités d'attribution d'un code gestion aux organismes

Vous pouvez, en complément du numéro Siret, utiliser un code de gestion propre. Ce code figure, pour les organismes du champ de PLS, ainsi que pour les communes, dans les fichiers envoyés avec l'application AGILLOS et dans le «Bottin HLM « que vous ont envoyé. les DRE. Pour les autres, vous pouvez le créer, si vous ne l'avez pas fait lors de la constitution du répertoire, en utilisant les conventions suivantes :

Pour les personnes morales n'appartenant à aucune des deux catégories ci-dessus, le code sera «DDDNNNNNN», ou DDD est le code du département et NNNNNN un numéro d'ordre que vous attribuerez.

ANNEXE 3

Codification de la catégorie d'organisme

Catégories d'organisme : cette codification est facultative, mais peut être utile pour l'analyse des déclarations, cette codification pourra être récupérée de PLS grâce à AGILLOS.

Si vous désirez l'étendre aux organismes ne figurant pas dans le fichier PLS, et si vous ne l'avez pas déjà fait lors de la constitution du répertoire, il vous est demandé d'utiliser la codification PLS.

NOTES DU MONITEUR

(a) «Cahier spécial» n° 3 du 22 décembre 2000

(b) «Textes officiels» du 27 avril 2001 (p. 436).