CHAPITRE UNIQUE : Vente d'immeubles à construire
Ainsi qu'il est dit à l'article
1601-1 du code civil :La vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur
s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être
conclue à terme ou en l'état futur d'achèvement.
Article L. 261-2
Ainsi qu'il est dit à l'article
1601-2 du code civil :La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s'engage à
livrer l'immeuble à son achèvement, l'acheteur s'engage à en prendre livraison et à en
payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s'opère de plein droit
par la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble ; il produit ses
effets rétroactivement au jour de la vente.
Article L. 261-3
Ainsi qu'il est dit à l'article
1601-3 du code civil :La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le
vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la
propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété
de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer
le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître
de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Article L. 261-4
Ainsi qu'il est dit à l'article
1601-4 du code civil :La cession par l'acquéreur des droits qu'il tient d'une vente
d'immeubles à construire substitue de plein droit le cessionnaire dans les obligations de
l'acquéreur envers le vendeur. Si la vente a été assortie d'un mandat, celui-ci se
poursuit entre le vendeur et le cessionnaire. Ces dispositions s'appliquent à toute
mutation entre vifs, volontaire ou forcée, ou à cause de mort.
Article L. 261-5
Ainsi qu'il est dit à l'article
1642-1 du code civil :Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni
avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la
prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.
Il n'y
aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à
réparer le vice.
Article L. 261-6
Entrée en vigueur : le 1er janvier
1979 ( L. n°78-12 du 4 janv. 1978, art. 14) .Ainsi qu'il est dit à l'article 1646-1 du
code civil : Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la
réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres
personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont
eux-mêmes tenus, en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil
ci-dessus reproduits aux articles L. 111-13 à L. 111-16.Ces garanties bénéficient aux
propriétaires successifs de l'immeuble. Il n'y aura pas lieu à résolution de la vente ou
à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer les dommages définis aux
articles 1792, 1792-1, 1792-2 du code civil ci-dessus reproduits aux articles L. 111-13 ,
L. 111-14 , L. 111-15 et à assumer la garantie prévue à l'article 1792-3 du même
code, ci-dessus reproduit à l'article L. 111-16 .
Article L. 261-7
Ainsi qu'il est dit à l'article
1648 du code civil :L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par
l'acquéreur dans un bref délai suivant la nature des vices rédhibitoires et l'usage du
lieu où la vente a été faite. Dans le cas prévu par l'article 1642-1 du code civil
ci-dessus reproduit à l'article L. 261-5 , l'action doit être introduite, à peine de
forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé
des vices apparents.
Article L. 261-8
Ainsi qu'il est dit à l'article
2108-1 du code civil :Dans le cas de vente d'un immeuble à construire conclue à terme
conformément à l'article 1601-2 dudit code reproduit à l'article L. 261-2 du présent
code, le privilège du vendeur ou celui du prêteur de deniers prend rang à la date de
l'acte de vente si l'inscription est prise avant l'expiration d'un délai de deux mois à
compter de la constatation par acte authentique de l'achèvement de l'immeuble.
Article L. 261-9
Lorsque l'un quelconque des locaux
composant un immeuble a été vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente,
après achèvement, d'un local compris dans cet immeuble est assujettie aux dispositions
de l'article 1646-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-6 du présent
code. Toutefois, l'action éventuellement née en application dudit article ne peut être
exercée par les acquéreurs successifs qu'à l'encontre du vendeur originaire.
Article L. 261-10
Tout contrat ayant pour objet le
transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou
à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur
d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction
doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles
1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent
code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L.
261-14 ci-dessous. Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une
partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation,
lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le
terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts
ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa
précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les
chapitres Ier , II (sections I et II ) et III du titre I er du présent livre, ou si celui
qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme
prestataire de service Voir l'article L. 231-5 du CCH. . Le contrat de vente d'immeuble à
construire conclu par un organisme d'habitations à loyer modéré, par une société
civile immobilière constituée entre deux ou plusieurs organismes d'habitations à loyer
modéré, ou par une société d'économie mixte dont le capital appartient pour plus de
la moitié à une personne de droit public peut, par dérogation aux dispositions de
l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de
l'article L. 261-12 ci-dessous : Stipuler que le transfert de propriété résulte de la
constatation du paiement intégral du prix ; Prévoir que le prix est payable entre les
mains du vendeur par fractions échelonnées tant avant qu'après achèvement de la
construction.
Article L. 261-11
( 1 er alinéa abrogé par L. n° 79-596 du 13 juill. 1979, art. 39) Entrée en vigueur : le 1er juillet 1980 ( L. n° 79-596 du 13 juill. 1979, art. 37) .. (L. n°79-596 du 13 juill. 1979, art. 39 ) Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :
(L. n° 84-601 du 13 juill. 1984,
art. 2).-Au cas où le contrat défini à l'article L. 261-11 prévoit la révision du
prix, celle-ci ne peut être calculée qu'en fonction de la variation d'un indice national
du bâtiment tous corps d'état mesurant l'évolution du coût des facteurs de production
dans le bâtiment et publié par le ministre chargé de la construction et de
l'habitation.La révision ne peut être faite sur chaque paiement ou dépôt que dans une
limite exprimée en pourcentage de la variation de cet indice.L'indice et la limite
prévus ci-dessus sont définis par décret en Conseil d'État. Cette limite, destinée à
tenir compte des frais fixes, de la valeur du terrain et des améliorations de
productivité, doit être comprise entre 60 p. cent et 80 p. cent de la variation de
l'indice.L'indice servant de base pour le calcul de la révision est le dernier indice
publié au jour de la signature du contrat. La variation prise en compte résulte de la
comparaison de cet indice avec le dernier indice publié avant la date de chaque paiement
ou dépôt.
Article L. 261-12
Dans le cas de vente en
l'état futur d'achèvement, le vendeur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun
dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce avant la signature du
contrat, ni avant la date à laquelle la créance est exigible.Le contrat de vente à
terme peut seulement stipuler que des dépôts de garantie seront faits, à mesure de
l'avancement des travaux, à un compte spécial ouvert au nom de l'acquéreur par un
organisme habilité à cet effet. Les fonds ainsi déposés sont incessibles,
insaisissables et indisponibles dans la limite des sommes dues par l'acheteur, sauf pour
le paiement du prix.
Article L. 261-13
Nonobstant toutes
stipulations contraires, les clauses de résolution de plein droit concernant les
obligations de versement ou de dépôt prévues aux articles L. 261-10 à L. 261-12 ne
produisent effet qu'un mois après la date de la sommation ou du commandement de payer
demeuré infructueux. Un délai peut être demandé pendant le mois ainsi imparti,
conformément à l'article 1244 du code civil. Les effets des clauses de résolution de
plein droit sont suspendus pendant le cours des délais octroyés dans les conditions
prévues à l'article 1244 du code civil. Ces clauses sont réputées n'avoir jamais joué
si le débiteur se libère dans les conditions déterminées par le juge.
Article L. 261-14
Le contrat ne peut
stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle
elle est imputable, d'une indemnité supérieure à 10 p. cent du prix.
Toutefois, les
parties conservent la faculté de demander la réparation du préjudice effectivement
subi.
Article L. 261-15
La vente prévue à
l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en
contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage
à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble. Ce contrat doit comporter
les indications essentielles relatives à la consistance de l'immeuble, à la qualité de
la construction et aux délais d'exécution des travaux ainsi qu'à la consistance, à la
situation et au prix du local réservé. Les fonds déposés en garantie sont
indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la conclusion du contrat de vente.(
L. n° 79-596 du 13 juill. 1979, art. 39) Ils sont restitués, dans le délai de trois
mois, au déposant si le contrat n'est pas conclu du fait du vendeur, si la condition
suspensive prévue à l'article 17 de la loi n° 79-596 du 13 juillet 1979 n'est pas
réalisée, ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par
rapport aux prévisions du contrat préliminaire. Est nulle toute autre promesse d'achat ou
de vente.
Article L. 261-16
Toute clause contraire
aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-15 du présent code et à celles des
articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du
présent code, est réputée non écrite.
Article L. 261-17
(L. n° 92-1336 du 16
déc. 1992, art. 322).- Entrée en vigueur : le 1er mars 1994 ( L. n° 92-1336 du 16 déc.
1992, art. 373 mod. par L. n° 93-913 du 19 juill. 1993) .Toute personne qui exige ou
accepte un versement en violation des dispositions des articles L. 261-12 et L. 261-15 est
punie d'un emprisonnement de deux ans et d'une amende de 60 000 F ou de l'une de ces deux
peines seulement. Ne sont pas considérés comme des versements au sens du présent
article, les dépôts de fonds effectués dans un compte bancaire ouvert au nom du
déposant et dont celui-ci peut à tout moment disposer sans restriction d'aucune sorte.
Article L. 261-18
(L. n° 92-1336 du 16
déc. 1992, art. 150).- Toute personne qui, ayant reçu ou accepté un ou plusieurs
versements, dépôts, souscription d'effets de commerce, à l'occasion d'une vente soumise
aux dispositions du présent titre, détourne tout ou partie de ces sommes, est punie des
peines de l'abus de confiance prévues par les articles 314-1 et 314-10 du code pénal.
Article L. 261-19
Ne peuvent procéder
habituellement, à titre quelconque, directement ou par personne interposée, pour leur
compte ou pour celui d'autrui, aux opérations soumises aux dispositions du présent
titre, les personnes condamnées en application des articles L. 261-17 et L. 261-18 ,
ainsi que celles auxquelles, en application de l'article L. 241-7 , il est interdit de
procéder aux opérations mentionnées au décret no 54-1123 du 10 novembre 1954
présentement abrogé sauf en ses dispositions concernant le conseil de surveillance.
Article L. 261-20
Les infractions
réprimées par l'article L. 241-6 commises par un vendeur antérieurement au 1 er juillet
1967 continuent à être constatées, poursuivies et réprimées conformément aux
dispositions des textes qui leur étaient applicables au moment où elles ont été
commises.
Article L. 261-21
Les dispositions des
articles L. 261-10 , alinéa 1 er, L. 261-11 , à l'exception de l'alinéa 3, L. 261-12 à
L. 261-20 sont applicables aux contrats conclus à compter du 1er janvier 1968. Celles de
l'article L. 261-10 , alinéas 2 et 3, sont applicables à compter du 31 décembre 1972 et
celles de l'article L. 261-11 , alinéa 3, à compter du 1er janvier 1972. Toutefois,
celles de l'article L. 261-11 d ne sont pas obligatoires pour les contrats portant sur des
locaux compris dans un immeuble dont la construction a été commencée avant le 1 er
janvier 1968. Celles des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles
L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, sont, nonobstant toute stipulation contraire,
applicables aux contrats en cours d'exécution au 1 er janvier 1968.
Article L. 261-22
Un décret en Conseil d'État fixe en tant que de besoin les modalités d'application du présent titre, et notamment les conditions dans lesquelles les personnes obligées à garantie par application des articles L. 111-13 , L. 111-20 , L. 261-5 et L. 261-6 peuvent être tenues de se prémunir contre les conséquences pécuniaires qui peuvent résulter de cette garantie