Présentation
Conformément aux dispositions de l'article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, et sous réserve que la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du code général des impôts ne soit pas applicable sur leur territoire, les communes peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du code susvisé, décider d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l'année d'imposition.
La taxe d'habitation due au titre de ces logements est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.
Le produit de la taxe est perçu par les communes et, le cas échéant, par les établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre dont ces communes sont membres. La présente instruction a pour objet de présenter le champ et les modalités d'application de cette nouvelle disposition qui est applicable à compter de 2007.

INTRODUCTION
1. Conformément aux dispositions de l'article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, et sous réserve que la taxe annuelle sur les logements vacants prévue à l'article 232 du code général des impôts ne soit pas applicable sur leur territoire, les communes peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l'article 1639 A bis du code susvisé, décider d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq années au 1er janvier de l'année d'imposition.
2. Cette nouvelle disposition étend donc le champ d'application de la taxe d'habitation. Toutefois, la taxe d'habitation due au titre de ces logements est établie au nom du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou de l'emphytéote qui dispose du local depuis le début de la période de vacance.
3. La présente instruction a pour objet de présenter le champ et les modalités d'application de cette nouvelle disposition codifiée sous les articles 1407 bis et 1408 I du code général des impôts et qui est applicable à compter de 2007.

Section I : Champ d'application
A - Logements imposables
I. Nature des locaux
4. Sont concernés les seuls logements, c'est-à-dire les seuls locaux à usage d'habitation (appartements ou maisons).
II. Conditions d'assujettissement des locaux
1) Logements habitables
5. Seuls les logements habitables, c'est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) sont visés par l'article 1407 bis du CGI.
Ne sauraient donc être assujettis des logements qui ne pourraient être rendus habitables qu'au prix de travaux importants et dont la charge incomberait nécessairement à leur détenteur.
Les travaux nécessaires pour rendre habitable un logement, qui ne l'était pas auparavant, s'entendent de ceux qui remplissent au moins l'une des conditions suivantes :
- avoir pour objet d'assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) ;
- avoir pour objet l'installation, dans un logement qui en est dépourvu ou, dans le cas contraire, la réfection complète de l'un ou l'autre des éléments suivants : équipement sanitaire élémentaire, chauffage, électricité, eau courante, ensemble des fenêtres et portes extérieures.
Par ailleurs, les travaux doivent être d'importance. La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d'apprécier cette situation.
A titre de règle pratique, il est admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale réelle du logement au 1er janvier de l'année d'imposition.
6. Remarque : L'appréciation du caractère non habitable du logement relève d'une appréciation au cas par cas et ne peut être en général présumée par le service lors de l'établissement de l'imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d'en solliciter le dégrèvement. Ce dégrèvement sera financé par l'Etat.
2) Logements non meublés
7. Les logements vacants s'entendent des logements non meublés et par conséquent non assujettis à la taxe d'habitation en application du 1° du I de l'article 1407 du code général des impôts. Les logements meublés et notamment les résidences secondaires ne sont donc pas visés par les dispositions de l'article 1407 bis du CGI.

B - Appréciation de la vacance
8. La vacance s'apprécie au sens des V et VI de l'article 232 du code général des impôts.
I - Appréciation de l'état de vacance
9. Est considéré comme vacant, un logement libre de toute occupation pendant plus de cinq années consécutives. Toutefois, l'occupation momentanée (et inférieure ou égale à 30 jours) au cours de l'année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement.
10. En revanche, en cas d'occupation d'un logement pour une durée supérieure à 30 jours consécutifs au cours au moins d'une des années de référence, la condition de vacance n'est pas satisfaite.
Ainsi, indépendamment du fait que le logement soit resté vacant au 1er janvier de six années consécutives (N-5 à N), la circonstance que le logement ait été occupé en N-5, N-4, N-3, N-2 ou N-1 pendant plus de 30 jours consécutifs suffit à l'exclure en N du champ d'application de la taxe d'habitation prévu à l'article 1407 bis du CGI.
La preuve de l'occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration de revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d'eau, d'électricité, de téléphone.
11. Exemple 1 : Un logement vacant aux 1er janvier 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 et 2007 est resté occupé pendant 21 jours consécutifs au cours de chacune des années de 2002 à 2005 et 40 jours consécutifs durant l'année 2006.
Le propriétaire n'est pas redevable de la taxe d'habitation sur les logements vacants au titre de 2007, dès lors que la condition de vacance n'est pas satisfaite en 2006.
12. Exemple 2 : Un logement vacant aux 1er janvier 2002, 2003, 2004, 2005, 2006 et 2007 est occupé 21 jours consécutifs durant chaque année de 2002 à 2005, 17 jours au mois de mars 2006 et 21 jours au mois de septembre 2006.
Le propriétaire est redevable de la taxe d'habitation sur les logements vacants au titre de 2007. En effet, le logement n'a pas été occupé plus de 30 jours consécutifs au cours d'une des années de référence et, au cas particulier, en 2006.
13. Il est rappelé qu'un logement meublé au 1er janvier et occupé même pour une période inférieure ou égale à 30 jours consécutifs est imposable à la taxe d'habitation en application du 1° du I de l'article 1407 du code général des impôts.
14. La taxe d'habitation visée à l'article 1407 bis du CGI n'est pas due pour les logements occupés sans droit ni titre, dès lors qu'un jugement d'expulsion a été rendu.
15. La vacance s'apprécie dans les mêmes conditions que celles prévues au VI de l'article 232 du code général des impôts.
16. Ainsi, la taxe n'est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur, cette cause :
- faisant obstacle à l'occupation durable du logement, à titre onéreux ou gratuit, dans des conditions normales d'habitation ;
- ou s'opposant à son occupation, à titre onéreux, dans des conditions normales de rémunération du bailleur.
17. Il en résulte que sont notamment exclus du champ d'application de la taxe :
- les logements ayant vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l'objet de travaux dans le cadre d'opérations d'urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d'un an peut être retenu) ;
- ou les logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur.
18. L'appréciation du caractère volontaire ou non de la vacance relève donc essentiellement de circonstances de fait. Il appartient au contribuable de prouver qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant (mise en vente du logement ou propositions de locations dans plusieurs agences, adaptation du prix de vente ou de location aux conditions et évolutions du marché etc.) ou que l'immeuble ne peut être occupé dans des conditions normales.
19. Remarque : L'appréciation des motifs effectifs de la vacance relève d'une appréciation au cas par cas et ne peut être présumée par le service lors de l'établissement de l'imposition. Le cas échéant, lorsque la taxe sera établie à tort, il appartiendra au redevable d'en solliciter le dégrèvement.
1) Principe
20. La taxe d'habitation est due à raison de chaque logement vacant, qui remplit les conditions visés aux n° 4 à 7, depuis plus de cinq années consécutives, au 1er janvier de l'année d'imposition.
Le logement doit être vacant au 1er janvier de chacune des cinq années de la période de référence (N-5 à N-1) ainsi qu'au 1er janvier de l'année d'imposition.
En pratique, le délai de vacance est décompté du 1er janvier N-5 au 1er janvier de l'année N (année d'imposition) inclus.

21. Exemple 1 : Un logement vacant au 1er janvier 2007 est imposable à la taxe d'habitation au sens de l'article 1407 bis au titre de ladite année, dès lors qu'il est vacant depuis le 1er janvier 2002.
22. Exemple 2 : En revanche, un logement vacant depuis le 1er juillet 2002 et qui a cessé de l'être le 1er août 2007 ne peut être imposable au titre de 2007 (moins de 5 ans de vacance au 1er janvier 2007), ni au titre de 2008 (non vacant au 1er janvier de l'année d'imposition).
2) Logement inhabitable donnant lieu à réhabilitation
23. Un logement vacant pour motif d'inhabitabilité (ce qui le place hors du champ d'application de la taxe durant cette période) et qui est réhabilité ne peut, le cas échéant, être soumis à la taxe que si la vacance est effective durant cinq années consécutives après réhabilitation. Pour apprécier ce délai, il convient de se placer au 1er janvier de l'année qui suit celle au cours de laquelle il a été rendu habitable.
Un logement nécessitant des travaux importants de réhabilitation est vacant depuis octobre 2001. Il fait l'objet de travaux tendant à le rendre habitable courant 2007 et reste vacant jusqu'en février 2012 (date à partir de laquelle il est loué). Il n'est pas soumis à la taxe d'habitation en application de l'article 1407 bis du CGI :
- au titre de 2007 car non habitable au 1er janvier 2002, au 1er janvier 2003, au 1er janvier 2004, au 1er janvier 2005, 1er janvier 2006 et 1er janvier 2007 ;
- au titre de 2008, 2009, 2010, 2011 et 2012 car le délai de vacance de 5 ans depuis qu'il est redevenu habitable n'est pas écoulé ;
- au titre de 2013 car le local n'est plus vacant au 1er janvier 2013 et est donc soumis à la taxe d'habitation en application de l'article 1407 du CGI.
3) Changement de propriétaire ou de redevable légal
24. Exemple

25. Le délai de vacance (et donc la période de référence) doit s'apprécier au regard du même redevable c'est-àdire du propriétaire, de l'usufruitier, du preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou encore de l'emphytéote.
26. Par suite, en cas de vente d'un logement vacant, le décompte du nouveau délai de vacance s'effectue à l'égard du nouveau propriétaire dans les mêmes conditions que celles exposées ci-dessus, à compter du 1er janvier de l'année suivant celle de la cession. La taxe sera due par le nouveau propriétaire au titre de la sixième année à compter de celle de la vente si le logement est toujours resté vacant durant cette période.
27. Exemple 1 : le propriétaire d'un logement vacant depuis le 1er janvier 2002 vend ce logement en novembre 2006. Le vendeur n'est pas passible de la taxe d'habitation sur les logements vacants. Le nouveau point de départ de la période de référence se situe au 1er janvier 2007 pour l'acquéreur.

28. Exemple 2 : le propriétaire d'un logement vacant depuis le 1er janvier 2002 vend ce logement en février2007, il est soumis à la taxe au titre de 2007. Mais, le nouveau point de départ de la période de référence se situe au 1er janvier 2008 à l'égard du nouveau propriétaire.

Le nouveau propriétaire n'est pas redevable de la taxe au titre de 2008. En revanche, si au 1er janvier 2013 le logement est toujours vacant, le propriétaire devient redevable de la taxe d'habitation au titre de cette année.

Section II : Modalites D'application
A - Base d'imposition
29. La base de la taxe est constituée par la valeur locative de l'habitation (appartement ou maison) conformément aux dispositions de l'article 1409 du code général des impôts.
30. S'agissant d'un logement vacant, la base d'imposition est déterminée selon les modalités retenues pour une résidence secondaire. Ainsi, cette base ne fait l'objet d'aucune réduction.
Ne sont donc pas applicables les allègements prévus uniquement en faveur de l'habitation principale :abattements obligatoires pour charges de famille, abattements facultatifs à la base (abattement général à la base, abattement spécial à la base) ou encore abattement en faveur des personnes handicapées (2).
B - Taux d'imposition
31. Les taux applicables correspondent aux taux communal et, le cas échéant, syndical de l'année d'imposition.
C - Montant de l'imposition
I. Principe
32. Le montant de l'imposition correspond à la somme des cotisations communale et, le cas échéant, syndicale majorées des frais de gestion de la fiscalité directe locale et, le cas échéant, du prélèvement sur base d'imposition élevée prévu au 3 du I de l'article 1641 du CGI.
33. S'agissant de locaux non meublés et non affectés à l'habitation principale, le taux des frais de gestion applicable est égal à 8 %.
34. Les locaux d'habitation visés ne constituant pas des résidences principales, le taux du prélèvement pour base d'imposition élevée applicable est de :
- 1,2 % lorsque leur valeur locative est comprise entre 4 573 d et 7 622 d
- et 1,7 % lorsque leur valeur locative est supérieure à 7 622 d.
II. Non application des exonérations et des dégrèvements prévus aux articles 1413 bis à 1414 A du CGI.
35. Les mesures d'exonération et dégrèvement d'office de taxe d'habitation prévues à l'article 1414 du CGI ne sont pas applicables pour les logements vacants. Ainsi, ne sont pas exonérés de la taxe :
- les titulaires de l'allocation supplémentaire prévue à l'article L.815-2 ou L.815-3 du code de la sécurité sociale ;
- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés dont le montant du revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI ;
- les personnes âgées de plus de 60 ans, veuves, veufs ainsi que les infirmes ou invalides ne pouvant subvenir par leur travail aux nécessités de leur existence, dont le montant du revenu fiscal de référence n'excède pas la limite prévue au I de l'article 1417 du CGI.
36. En outre, ne bénéficient pas d'un dégrèvement d'office :
- les gestionnaires de foyers de jeunes travailleurs et de résidences sociales ainsi que certains organismes sans but lucratif pour les logements qu'ils louent en vue de les sous-louer ou de les attribuer à titre temporaire à des personnes défavorisées ;
- les bénéficiaires du revenu minimum d'insertion.
37. Enfin, le plafonnement de la taxe d'habitation en fonction du revenu prévu à l'article 1414 A du CGI n'est pasapplicable à la taxe d'habitation afférente aux logements visés par l'article 1407 bis du CGI.

Section III : Redevable de la taxe
38. La taxe est due par toute personne physique ou morale de droit public ou de droit privé qui dispose d'au moins un logement imposable (3).
39. Le débiteur est selon le cas, le propriétaire, l'usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote.

Section IV : Bénéficiaire de la taxe
A - Autorité compétente et porté de la délibération
40. La taxe d'habitation est applicable aux logements vacants uniquement lorsque le conseil municipal a valablement délibéré en ce sens. Seules les communes autres que celles dans lesquelles la taxe sur les logements vacants prévue à l'article 232 du CGI a été instituée (cf. décret n° 98-1249 du 29 décembre 1998) peuvent instituer cette imposition.
41. Un même logement ne peut donc pas faire l'objet d'une double taxation, au titre de la taxe sur les logements vacants d'une part, et de la taxe d'habitation sur les logements vacants d'autre part.
42. Cette délibération doit intervenir avant le 1er octobre d'une année pour être applicable à compter de l'année suivante. Ainsi, pour l'imposition des locaux au titre de 2007, la délibération de la commune a dû intervenir avant le 1er octobre 2006. D'une manière générale, elle reste applicable tant qu'elle n'a pas été rapportée.
43. Conformément aux dispositions de l'article 1407 bis du CGI, la délibération prise par la commune conduit à assujettir à la taxe d'habitation les logements vacants depuis plus de 5 ans pour la part communale et, le cas échéant, pour celle revenant aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre.
44. En conséquence, aucune imposition ne peut être établie au profit des établissements publics de coopération intercommunale dotés d'une fiscalité propre, des départements ou des autres organismes tels que les établissements publics fonciers.
B -Détermination du produit de la taxe
I. Principe
45. Le produit de la taxe revient aux communes qui ont délibéré pour que les logements vacants soient soumis à la taxe d'habitation et, le cas échéant, aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre dont ces communes sont membres.
II. Modalités de prise en charge des dégrèvements
46. En cas d'imposition erronée liée à l'appréciation de la vacance, les dégrèvements en résultant sont à la charge de la commune et non pas à la charge de l'Etat.
47. Les communes supportent la part du dégrèvement correspondant aux cotisations établies exception faite du montant des frais de gestion de la fiscalité directe locale et du prélèvement pour base d'imposition élevée prévus à l'article 1641 du CGI.
48. Ces dégrèvements s'imputent sur les attributions mentionnées à l'article L.2332-2 du code général des collectivités territoriales.
49. Toutefois, lorsqu'un dégrèvement résulte conjointement de motifs liés à l'appréciation de la vacance et au caractère inhabitable du logement, le montant total du dégrèvement est mis à la charge de l'Etat. Tel est le cas notamment de logements insalubres destinés à la démolition.
50. Par ailleurs, lorsqu'un contribuable demande la décharge ou la réduction d'une imposition quelconque, l'Administration peut à tout moment de la procédure malgré l'expiration du délai de prescription, opérer une compensation dans la limite de l'imposition contestée entre les dégrèvements reconnus justifiés et les insuffisances ou omissions de toute nature constatées dans l'assiette ou le calcul de l'imposition.
51. Une telle compensation ne peut s'appliquer qu'à la condition de concerner un même contribuable, un même impôt et une même période d'imposition.
52. La taxe d'habitation due au titre des locaux meublés affectés à l'habitation conformément au 1° du I de l'article 1407 du CGI et la taxe d'habitation due au titre des logements vacants depuis plus de cinq années conformément à l'article 1407 bis du CGI concernent un même impôt. Dès lors, en cas d'expiration du délai de reprise, il convient, le cas échéant, d'opérer une compensation entre le montant de l'imposition établie à tort et celle qui aurait du être mise en recouvrement.

Section V : Entrée en vigueur
53. L'imposition à la taxe d'habitation des logements vacants s'applique à compter de 2007.
54. Dès lors, et sous réserve d'une délibération prise en ce sens par la commune, les logements vacants depuis au moins le 1er janvier 2002 sont, de plein droit, soumis aux dispositions des articles 1407 bis et 1408-I du CGI.

ANNEXE 1
Article 47 de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement

ANNEXE 2
Article 232 du Code général des impôts

(1) La notion de vacance involontaire au sens de l'article 1407 bis du CGI est différente de la notion de vacance indépendante de la volonté au sens de l'article 1389 I du CGI relatif à la taxe foncière sur les propriétés bâties.
(2) Article 120 de la loi de finances rectificative pour 2006 applicable sur délibération aux impositions établies à compter de 2008.
(3) Contrairement à la taxe sur les logements vacants prévue à l'article 232 du CGI, les logements vacants détenus par les organismes d'habitation à loyer modéré et les sociétés d'économie mixte et destinés à être attribués sous condition de ressources sont imposables à la taxe d'habitation en application de l'article 1407 bis du CGI.

La Directrice de la Législation Fiscale Marie-Christine LEPETIT