Circulaire n° 2000-86 du 13 décembre 2000

Mesures financières prises afin d'assurer le gel des loyers HLM en 2001

NOR : EQUU0010212C

Le secrétaire d'État au logement à Mesdames et messieurs les préfets de département.

En complément de ma circulaire n° 2000-74 du 23 octobre 2000, je vous indique deux dispositions prises en faveur des organismes HLM qui leur permettront de pratiquer un gel des loyers pour l'année 2001.

I    Mesure de compensation financière de la hausse du taux du livret A

Elle prendra la forme d'une ristourne visant à effacer, dans le résultat comptable, l'effet de la hausse du taux du livret A. Elle représente un avantage financier de l'ordre de 870 MF dont 750 MF pour les organismes HLM et 120 MF pour les Sociétés d'économie mixte.

En outre, les prêts postérieurs au 1er juillet 1997 pourront bénéficier d'un allongement de leur durée de remboursement de trois ans, sur option des organismes concernés.

Ces mesures sont subordonnées à la confirmation du gel des loyers pour l'année 2001 et à une sortie progressive et modérée du gel à partir de 2002.

Vous trouverez en annexe une fiche précisant les modalités de calcul de la ristourne

II    Abattement de 30 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans les ZUS

Le projet de loi de finances pour 2001 (article 26 bis en cours d'examen par le Parlement) (b) prévoit un abattement de 30 % de la valeur locative des logements situés dans les zones urbaines sensibles. Cette mesure, d'un montant d'environ 800 millions de francs, réduit de 10 % en moyenne la charge relative à la TFPB supportée par les organismes HLM.

Le bénéfice de cet abattement est également subordonné, en 2001, à l'engagement de l'organisme bénéficiaire de pratiquer le gel des loyers en 2001.

Ces deux mesures, dont le montant total est de l'ordre de 1,670 milliards de francs, compensent largement l'effet de la hausse du taux du livret A, dont l'impact est estimé par les organismes HLM eux-mêmes à 1,3 milliards de francs. Les engagements pris par le gouvernement sont donc tenus.

Ce dispositif (gel des loyers, mesures financières) trouve à s'appliquer organisme. Le gouvernement et l'Union Nationale des Fédérations d'Organismes d'HLM souhaitent également l'inscrire dans une convention plus globale, en cours de discussion. Chaque organisme participe en effet du mouvement HLM dans son ensemble, qui avait pris l'an dernier l'engagement de gel des loyers sur 2000 et 2001.

Je vous demande en conséquence, en vous appuyant sur les éléments qui précédent, de veiller au respect, par les organismes HLM, du gel des loyers pour toute la durée de l'année 2001, en demandant systématiquement une deuxième délibération pour toute décision de hausse qui vous serait transmise.

En tout premier lieu, dans l'attente de l'aboutissement des discussions Etat/UNFOHLM, il convient tout particulièrement qu'au 1er janvier 2001, n'intervienne aucune hausse, qui créerait une situation de non-retour.

Vous voudrez bien me rendre compte par retour de la situation dans votre département et des dispositions prises par vous.

Calcul de la ristourne 2001 aux organismes HLM et SEM de logement social

Note du ministère de l'Économie, des Finances et de l'Industrie

1. Principe.

La CDC versera à tout organisme HLM (ou SEM de logement social) une ristourne visant à la neutralisation en termes de résultat de la hausse du taux du livret A hors prêts réaménagés en avril 1999, en contrepartie d'un engagement de geler les loyers en 2001 et de sortir en biseau sur 5 ans du gel des loyers.

Compte tenu des difficultés d'effectuer des projections fines sur l'ensemble des comptes, cette ristourne sera estimée sur la base, lorsqu'elle existe, de la provision AT/AF connue en 2000.

2. L'organisme indique à la CDC avant le 1er août le montant de sa provision AT/AF 2000.

Le montant de cette provision dérogatoire (AT/AF) est celui qui figure dans les comptes 2000 certifiés (par les commissaires aux comptes pour les organismes à comptabilité privée et le conseil d'administration pour les organismes à comptabilité publique).

En outre, l'organisme fournit, par l'intermédiaire de la DDE, une copie de la délibération de son CA approuvant le gel des loyers en 2001 et une sortie en biseau sur 5 ans à partir de 2002.

3. La CDC verse la ristourne courant août.

La CDC calcule, organisme par organisme, pour l'encours de prêts totalement indexés sur le livret A hors les prêts réaménagés dans le mécanisme d'avril 1999, les tableaux d'amortissement résultant de l'application de la hausse du taux du livret A au 1er juillet 2000 et ce qui auraient été en vigueur sans hausse du taux du livret A. Pour chaque organisme sont ainsi calculés : le montant prévisionnel des intérêts 2001 (I2), des amortissements 2001 (AF2), et ces mêmes chiffres (I1 et AF1) si la hausse du livret A n'avait pas eu lieu.

La ristourne par organisme est alors calculée de la manière suivante :

(I2 - I1) - min (AT/AF ; (AF1-AF2) / 3)

La CDC adresse pour information la liste des organismes ayant bénéficié d'une ristourne à la direction du Trésor et à la DGUHC, ainsi que le montant de cette ristourne.

Fonctionnement du mécanisme «AT/AF» (amortissement technique/ amortissement financier)

Note technique de la DGUHC

Les articles R.423-22 et R.423-42 du CCH (R.423-70 pour les SA) prévoient que le conseil d'administration de l'organisme fixe le rythme d'amortissement des immobilisations en fonction de la durée de vie économique de celles-ci, ce qui constitue un alignement des règles de comptabilité HLM sur le droit commun.

Le mécanisme «AT/AF» consiste à exiger des organismes que les dotations cumulées aux comptes d'amortissement des immobilisations (i.e. Cumul des amortissements techniques ou -AT, calculés généralement selon un mode linéaire) soient au moins égales au montant cumulé des remboursements des emprunts contractés pour le financement de celles-ci (i.e. Cumul des amortissements financiers ou -AF). Le respect de cette règle vaut pour l'ensemble des comptes globaux d'un organisme et n'a pas à être individualisé opération par opération.

Dans un contexte où le taux des prêts croît du fait de l'augmentation du Livret A, les amortissements financiers diminuent (sauf si le profil des prêts est soumis à intérêts compensateurs auquel cas les modalités d'amortissement sont inchangées).

Pour les organismes qui ont constitué de tels amortissements dérogatoires, cela peut conduire à des dotations moindres (voire à des reprises) qui ont un impact favorable sur les charges du compte de résultat.

D'après les statistiques dont dispose la DGUHC, 25 % des organismes avaient au 31 décembre 1998, de tels amortissements dérogatoires dans leur bilan.

Les montants de la ristourne annoncés dans la présente circulaire tiennent compte de cet éventuel effet bénéfique.

LOUIS BESSON