Lutte contre l'habitat indigne
Annexe financière
ANNEXE CIRCULAIRE du  18 AVRIL 2002- n° 2002-30/UHC/IUH4 -
N° 5138 du 17/05/2002 - page 371

I - Etudes de repérage des situations d'habitat indigne

1 - Repérage des territoires à enjeux par l'Etat :

- Types d'action :
Repérage des situations d'habitat indigne, à l'initiative des services de l'Etat, aux fins d'établir une première identification des territoires susceptibles d'être concernés dans le département, notamment à partir d'indicateurs cadastraux et fiscaux, croisant taxe d'habitation et tranches de revenus (traitement du fichier fiscal FILOCOM) et de mettre ainsi à disposition des collectivités locales des éléments objectifs.

- Crédits d'études :
Deux catégories de crédits sont susceptibles d'être mobilisées :

- Les crédits de titre V du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement qui permettent de financer les études pour le compte de l'Etat, sous la maîtrise d'ouvrage de la DDE
Intitulés des lignes budgétaires "Etudes locales" sur le chapitre 57-30/40 pour le territoire national hors Ile-de-France et "Dépenses d'études afférentes aux opérations financées en Ile-de-France" sur le chapitre 57-30/60 pour la région Ile-de-France ;

- Les crédits de titre IX du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement qui permettent aux DDE d'avoir recours aux CETE notamment pour des missions de réalisation d'analyses des territoires, de rapprochement des différents systèmes et de capitalisation d'études.
Intitulé de la ligne budgétaire "Prestations des CETE aux services déconcentrés dans le domaine Urbanisme Habitat Construction" sur le chapitre 91-29/30.

- Conditions et modalités :
Application de la circulaire n° 2001-78 du 16 novembre 2001 relative à l'orientation et à la programmation des crédits d'études locales dans le domaine de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction en 2002.

Il est souhaitable que ces études soient menées en liaison avec les DDASS intéressées.

2 - Subventions aux partenaires du programme :
- Types d'action :
Enquêtes de terrain à l'immeuble, entreprises par les collectivités locales, opérateurs ou associations, sur la base d'une première hiérarchisation des sites potentiellement concernés par le phénomène d'habitat indigne.

- Subventions d'études :
Il s'agit de crédits de titre VI du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement qui permettent de subventionner, notamment les collectivités locales, pour la réalisation d'études portant sur les domaines de l'habitat et du renouvellement urbain.

- Intitulé de la ligne budgétaire :
"Aide à la préparation et à la mise en oeuvre des opérations d'amélioration de l'habitat" ; chapitre 65-48/50 du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement.

- Conditions et modalités :
Application de la circulaire n° 2001-78 du 16 novembre 2001 relative à l'orientation et à la programmation des crédits d'études locales dans le domaine de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction en 2002.

- Taux de subvention : 50 %

- Bénéficiaires de la subvention :
Personnes publiques à l'exception des établissements publics d'Etat, et personnes physiques ou morales de droit privé, en vue de la réalisation de projets d'investissement matériel ou immatériel, pour la mise en oeuvre d'une politique d'intérêt général (décret n° 99-1060 du 16 décembre 1999)

Ces actions sont à mener en liaison avec les DDASS des sites intéressés.

II - Maîtrise d'oeuvre urbaine et sociale spécifique "insalubrité"

(Cf. circulaire n° 2001-89/UHC/IUH2/30 du 18 décembre 2001 relative à la mise en oeuvre de la politique du logement et à la programmation des financements aidés de l'Etat pour 2002.)

- Types d'action :
Dans le cadre du programme d'action prioritaire d'éradication de l'habitat indigne, est ouverte la possibilité de mettre en place une MOUS spécifique "insalubrité" ayant pour objet de permettre de traiter l'insalubrité diffuse. Elle comporte les missions suivantes : le descriptif de l'état des lieux des logements préalable au rapport d'insalubrité, le traitement des logements insalubres par l'appui aux propriétaires (aide à la constitution des dossiers de financements, définition et suivi des travaux...), la remise en ordre de copropriétés dans le cadre de l'insalubrité, l'hébergement provisoire, le relogement définitif, et l'accompagnement social des occupants.

Ces actions sont à mener en liaison avec les DDASS des sites intéressés.

- Départements concernés :
Bouches-du-Rhône, Gard, Var, Hérault, Rhône, Pas-de-Calais, Nord, Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne.

- Intitulé de la ligne budgétaire :
"Aide à la préparation et à la mise en oeuvre des opérations d'amélioration de l'habitat" ; chapitre 65-48/50 du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement.

- Opérateurs bénéficiaires :
Collectivités locales ; associations ; organismes HLM et les SEM, sous réserve que les projets relèvent strictement du traitement de l'insalubrité, à l'exclusion des opérations visant le maintien dans les lieux ou les mutations de ménages déjà logés dans le parc social, fut il insalubre.

- Taux et dépenses subventionnables par type d'opération :
Le taux de la subvention de l'Etat est porté à 80 % de la dépense hors taxe plafonnée à 4 000 Q par logement. Dans le cas où la maîtrise d'ouvrage ne serait pas assurée par une collectivité locale, en application de l'article 1er du décret du 3 octobre 2000, ce taux peut être porté à 100 % de la dépense subventionnable plafonnée à 4 000 E par logement, à condition que la collectivité s'engage parallèlement à des contreparties en matière d'offre nouvelle de logement ou d'hébergement soit par l'intermédiaire d'interventions financières soit par mises à disposition de locaux.

- Rappel :
Pour les autres départements, le dispositif MOUS peut être mobilisé selon les conditions et modalités précisées par la circulaire n° 95-63 du 2 août 1995.

III - Mesures d'urgence et de sécurité sur les immeubles exposés au plomb ou insalubres

- Types d'action :
Outre l'exécution par l'Etat de toutes mesures d'urgence appropriées nécessaires à la protection des personnes dans les immeubles exposés au plomb (cf décret n° 99-483 du 9 juin 1999 définissant les conditions d'application du dispositif "mesures d'urgence contre le saturnisme"), l'extension de cette ligne à l'insalubrité permet de financer les mesures exécutées d'office visant à empêcher toute occupation des locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité avec interdiction d'habiter. Il peut s'agir notamment des travaux de murage ou de gardiennage.
Par ailleurs, cette ligne peut être utilisée pour financer des diagnostic "insalubrité" préalables aux rapports d'enquête des inspecteurs de salubrité des DDASS ou SCHS qui pourront porter sur des éléments d'évaluation technique incluant, en tant que de besoin, des analyses de stabilité des structures maîtresses des bâtiments.
Cette ligne budgétaire peut également être sollicitée pour l'hébergement d'urgence, les mesures d'accompagnement social et l'appui aux propriétaires dans le cadre de travaux de lutte contre l'insalubrité et le saturnisme.
En matière de publicité foncière, en cas de difficulté pour régler, à frais avancés, pour le compte du propriétaire le paiement des salaires aux conservateurs des hypothèques tels que prévus au code général des impôts, et notamment pour les arrêtés intéressant des communes dépourvues de SCHS, il pourra être fait appel, à titre exceptionnel, à cette ligne.

- Intitulé de la ligne budgétaire :
"Lutte contre le saturnisme et l'insalubrité" ; chapitre 37-40/10 (diagnostics, travaux, hébergements d'urgence, contrôle des travaux, autres mesures) du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement ; dotation budgétaire pour 2002 : 9,15 M E.

- Conditions :
Mesures exécutées par l'Etat et financés à 100 % de la dépense toutes taxes comprises.
La nature des actions financées impose bien évidemment que la direction départementale des affaires sanitaires et sociales (DDASS) soit étroitement associée.

IV - Travaux d'office de sortie d'insalubrité

- Types d'action :
Réalisation d'office par l'Etat des travaux prescrits par arrêté préfectoral sur les immeubles déclarés insalubres remédiables, en cas de carence des propriétaires et du maire (application des articles L.1331-28 et L.1331-29 du CSP).

- Intitulé de la ligne budgétaire :
"Résorption de l'insalubrité : réalisation de travaux d'office de sortie d'insalubrité" ; chapitre 55-21/40 du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement ; dotation budgétaire pour 2002 : 7,62 M Q.

- Conditions :
Travaux exécutés d'office par l'Etat et financés à 100 % de la dépense toutes taxes comprises. Le montant de cette dépense est récupérable sur les propriétaires défaillants (créance recouvrée comme en matière de contribution directe et garantie par une inscription hypothécaire art L1331-30 du CSP).

Cas particuliers :
Pour des raisons opérationnelles et, notamment en copropriété, l'Etat peut entreprendre des travaux d'office, sachant que certains propriétaires sont de bonne foi et disposés à réaliser les travaux prescrits. Pour bénéficier des subventions de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat, les propriétaires devront avoir déposé leur dossier de demande de subvention dès la réception du devis par les services de l'Etat et avant l'engagement des travaux par celui-ci.

V - Subventions pour opérations publiques de Résorption de l'Habitat Insalubre (RHI)

- Types d'action :
La RHI est un dispositif opérationnel, normalement d'initiative locale (commune ou EPCI) destiné à permettre le traitement des immeubles déclarés insalubres irrémédiables et définitivement interdits à l'habitation, par leur acquisition (sous déclaration d'utilité publique), leur éventuelle démolition. Les terrains libérés doivent normalement accueillir des logements locatifs sociaux.
La modification du régime financier de la RHI, en cours de finalisation, permettra, notamment, d'intégrer dans le calcul du déficit de l'opération, sous certaines conditions, l'acquisition d'immeubles insalubres déclarés irrémédiables, et à ce titre définitivement interdits à l'habitation, non destinés à être démolis mais à être affectés à du logement locatif social.
La RHI permet aussi de traiter des immeubles isolés dans la mesure où ces interventions ponctuelles ou "multisites" s'inscrivent dans le cadre d'une politique globale.

- Intitulé de la ligne budgétaire :
"Résorption de l'habitat insalubre" ; chapitre 65-48/70 du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement.

- Opérateurs bénéficiaires :
Communes, EPCI et opérateurs qui seront précisés dans la circulaire en cours de finalisation.

- Taux et dépenses subventionnables par type d'opérateur :
Le déficit de l'opération tel qu'il apparaît après prise en compte des éléments du bilan de RHI est subventionnable au taux de 70 %. Ce taux peut être porté à 80 % si la population étrangère de la commune est supérieure à 8 %.
Le taux est de 100 % lorsque qu'il s'agit d'une résorption de bidonville.

VI - Subventions de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH)

1 - Subventions aux propriétaires occupants :

- Types d'action :
Réalisation des travaux de sortie de péril ou d'insalubrité par les propriétaires occupants.

- Taux et assiette de subvention :
50 % de la dépense subventionnable hors taxes (travaux sur M et L).
Possibilité d'appliquer la règle du "X + X" lorsque la collectivité abonde le taux de subvention mentionné ci-avant.

- Plafond de ressources pour l'octroi de la subvention ANAH :
100 % des plafonds de ressources des prêts à l'accession sociale (PAS).

- Plafond de travaux :
26 000 Q hors taxes (travaux M et L).

- Conditions particulières :
Application du règlement général de l'ANAH et de l'instruction du 21.12.2001

2 - Subventions aux propriétaires bailleurs :

- Types d'action :
Réalisation des travaux de sortie de péril ou d'insalubrité par les propriétaires bailleurs.

- Taux et assiette de subvention aux travaux sur les parties immeuble (M) :
50 % dans tous les cas de figure ;

Possibilité de déplafonnement du montant des travaux par la commission locale d'amélioration de l'habitat (CAH) ;
Possibilité d'appliquer la règle du "X + X" lorsque la collectivité abonde le taux de subvention mentionné ci-avant ;

- Taux et assiette de subvention des travaux en parties logement et privatives (L) :

- Le PST
70 % des parties L et M en zone PLI
50 % des parties L et M hors zone PLI

Possibilité d'appliquer la règle du "X + X" lorsque la collectivité abonde le taux de subvention mentionné ci-avant

- Locatif conventionné :
50 % de la dépense subventionnable hors taxes en zone PLI ;
35 % hors zone PLI ;
Possibilité de déplafonnement du montant des travaux par la CAH
Possibilité d'appliquer la règle du "X + X" lorsque la collectivité abonde le taux de subvention mentionné ci-avant ;

- Locatif intermédiaire :
35 % de la dépense subventionnable hors taxes en zone PLI ;
20 % hors zone PLI ;
Possibilité de déplafonnement du montant des travaux par la CAH
Possibilité d'appliquer la règle du "5 + X" lorsque la collectivité abonde le taux de subvention mentionné ci-avant en zone PLI ;

- Locatif libre :
20 % de la dépense subventionnable hors taxes ;
Possibilité de déplafonnement du montant des travaux par la CAH

- Conditions particulières :
Application du règlement général de l'ANAH.

N.B : Toutes les subventions ci-dessus sont applicables à l'ensemble des travaux nécessaires à la remise en état des logements ou immeubles insalubres ou menaçant ruine et ne sont pas limités aux seuls travaux prescrits par les arrêtés d'insalubrité ou de péril. Après réalisation des travaux, les logements locatifs concernés devront, normalement, être décents au sens du décret n° 2002 - 120 du 30 janvier 2002.
Les travaux éventuellement effectués sur des immeubles d'habitation insalubres irrémédiables sont subventionnables par l'ANAH dans les mêmes conditions.
Les travaux effectués sur des immeubles d'habitation frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, pris en application des législations antérieures à la loi SRU, sont subventionnables dans les mêmes conditions.

3 - Subventions aux communes pour réaliser les travaux d'office :

- Types d'action :
Octroi d'une subvention aux communes qui se substituent aux propriétaires défaillants en vue de leur permettre de réaliser d'office les travaux de sortie d'insalubrité ou de péril (application des articles L.1331-28 et L.1331-29 du code de la santé publique (CSP) ou des articles L.511-2 et L.511-3 du code de la construction et de l'habitat (CCH).

- Taux et assiette :
50 % de la dépense subventionnable hors taxes, pour les travaux en parties privatives et en parties communes, sans plafonnement de travaux, qu'il s'agisse de propriétaires bailleurs ou de propriétaires occupants. N.B : Les travaux d'office effectués sur des immeubles d'habitation frappés d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, pris en application des législations antérieures à la loi SRU, bénéficient des modalités de financement précisées au présent paragraphe

- Conditions de remboursement de l'ANAH par les propriétaires lors de travaux d'office réalisés par les communes.
L'instruction de l'ANAH du 21.12.01 prévoit que "l'ANAH se retournera après travaux vers les propriétaires concernés. Les montants de subventions octroyés aux communes n'étant pas acquis à priori pour les propriétaires concernés, ils devront être recalculés en fonction des situations et des engagements de chacun et les subventions seront reversées le cas échéant en tout ou partie"

- Pour le propriétaire bailleur : celui-ci peut demander à l'ANAH de conserver le bénéfice de tout ou partie de la subvention octroyée à la commune conformément aux taux de subvention auquel il aurait eu droit, selon les engagements pris (conventionnement) et la zone géographique concernée. En cas de non conventionnement, mais de mise en état de décence du logement et d'occupation conforme aux dispositions du CCH et au règlement général de l'Agence, le reversement partiel de la subvention sur la partie logement est de plein droit exigé par l'ANAH en application de l'article R.321-21 du CCH

Si le logement n'est pas décent, le remboursement total est alors exigé.

- Pour le propriétaire occupant situé sous les plafonds de ressources fixés par arrêté interministériel : le bénéfice de la subvention est conservé si le propriétaire s'engage à occuper le logement conformément aux dispositions de CCH et du règlement général de l'Agence.

- Pour le propriétaire occupant situé au dessus des plafonds de ressources fixés par arrêté interministériel : le reversement de la subvention est de plein droit exigé par l'ANAH.

VII - Mobilisation des produits de la CDC

1 - Prêts directs aux communes :

- Types d'action :
Faciliter, en cas de carence des propriétaires, la réalisation d'office par les communes des travaux prescrits par arrêté sur les immeubles déclarés insalubres remédiables (articles L.1331-28 et L.1331-29 du CSP) ou les immeubles menaçant ruine par l'octroi de prêts renouvellement urbain (PRU) en complément des subventions de l'ANAH

- Taux :
Actuellement de 3.25 % indexé sur le taux du livret A.

- Conditions particulières :
Prêts distribués sur tout le territoire national par la Caisse des dépôts et Consignations en complément des subventions de l'ANAH (lettre du 15 novembre 2001 du directeur général de la CDC auprès de la Mme la Secrétaire d'Etat au Logement).

2 -Actions à destination des propriétaires

- Types d'actions

- prêts complémentaires aux aides de l'ANAH (prêts PRU qui nécessitent un dispositif d'intermédiation bancaire FSH)

- octroi de préfinancements aux subventions, (prêts FRU)

- développement de l'accessibilité bancaire pour emprunteurs fragiles par la mise en place d'un système de garantie via le FRU

L'ensemble de ces actions imposent un dispositif de financement intermédié (FSH) qui ne peut être mis en oeuvre et mobilisé que dans le cadre de politiques volontaires mettant en oeuvre des dispositifs opérationnels de type OPAH ou MOUS et se traduisant par un volume de dossiers potentiels significatif.

La pleine efficacité de ces dispositifs intermédiés est conditionnée à une participation active des collectivités locales en terme de bonification des prêts intermédiés ou de participation à un fonds de garantie.

VII - Création d'une OPAH renouvellement urbain

1.Le principe

L' "opération programmée d'amélioration de l'habitat (OPAH) de renouvellement urbain" permettra à l'Etat, aux collectivités locales et à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH) de s'attaquer de manière coordonnée et volontariste à l'ensemble des facteurs de dévalorisation d'un tissu existant présentant des dysfonctionnements urbains et sociaux et dont l'insalubrité ou la forte dégradation des logements est souvent la révélation.
Ces nouvelles OPAH de renouvellement urbain, dont la durée sera portée à cinq ans, bénéficieront de financements renforcés, en contrepartie d'un engagement des collectivités contractantes à conduire, en tant que de besoin, des actions de lutte contre l'insalubrité et à engager des actions coercitives et/ ou foncières, nécessitant, en tant que de besoin, le recours à la déclaration d'utilité publique.
Dans cette perspective, une nouvelle circulaire remplacera la circulaire n°s 92-22 du 27 août 1992.

2. Financement prévu :

- Etude préopérationelle
Taux de subvention de l'Etat de 50 % (pouvant être porté à 80 % sur la seule partie d'étude relative à l' insalubrité dont le coût est plafonné à 1/3 du coût total de l'étude),
Plafonds de la dépense subventionnable 100k E

- Conduite de projet
Taux de subvention de l'Etat : 50 %
Plafonds de la dépense subventionnable 115 K E, ce montant étant porté à 150K E/an en cas d'OPAH RU traitant d'insalubrité.

- Rappels :
Le repérage de l'insalubrité doit être généralisé dans les OPAH et ceci doit être précisé dans les cahiers des charges d'études préopérationnelles des OPAH "classiques", en vue du traitement de l'insalubrité dans la phase de suivi animation.
Les OPAH RU n'ont pas pour objet d'être limité à la seule lutte contre l'habitat. Ce nouveau cadre contractuel a pour objectif de permettre la mise en oeuvre d'un projet global de revalorisation d'un secteur urbain continu particulièrement dégradé, projet qui bien évidemment devra prendre en compte l'insalubrité parmi ses axes stratégiques d'intervention.

VIII - Financements pour hébergement et relogement transitoire

1 - Crédits d'urgence

- Type d'action
Crédits d'urgence permettant d'assurer l'hébergement de courte durée en structure d'urgence ou sous forme de nuitées d'hôtels pour des ménages démunis sans autre solution d'accueil ou d'hébergement.

- Intitulé budgétaire
Chapitre 46.81 -20 "accueil hébergement d'urgence" (crédits déconcentrés du budget du ministère de l'emploi et de la solidarité)

- Conditions
Au regard des tensions actuelles sur la demande d'hébergement, la mobilisation de cette ligne est laissée à l'initiative locale au regard des disponibilités et de la hiérarchisation des urgences propres à chaque département.

2 - Centre d'hébergement et de réinsertion sociale (CHRS)

Ces structures ont vocation à accueillir des personnes nécessitant un accompagnement social lourd, s'inscrivant dans la durée, et non destinées à un hébergement ordinaire et temporaire.

- Intitulé budgétaire
Chapitre 46.81 - 30 du budget du ministère de l'emploi et de la solidarité : "Centre d'hébergement et de réinsertion sociale"

- Conditions
La situation actuelle de saturation des CHRS ne permet d'envisager l'accueil dans ces structures que de personnes relevant réellement d'une problématique d'insertion. Par ailleurs, les conditions d'accueil en CHRS ne sont pas adaptées à la prise en charge de familles en situation de relogement.

3 - Aide aux organismes logeant à titre temporaire des personnes défavorisées (ALT)

Aide financière mensuelle accordée aux associations (ou aux centres communaux ou intercommunaux d'action sociale)) logeant des personnes défavorisées pour des durées de séjour limitées, n'ayant pas accès aux aides personnelles au logement de droit commun, ou à l'aide sociale à l'hébergement.

Le montant de cette aide est déterminé de manière forfaitaire par référence aux loyers plafonds retenus pour le calcul de l'allocation logement et dépend de la taille et du nombre de locaux d'habitation mobilisés par l'organisme pour l'année en cause.

- Intitulé budgétaire
Le financement de l'aide est assuré par le fonds national d'aide au logement (FNAL).
Le paiement aux associations est effectué mensuellement par les caisses d'allocations familiales.

- Conditions
Pour bénéficier de l'aide les organismes doivent être conventionnées par l'Etat (conventions annuelles). Les locaux concernés doivent répondre à des normes minimales de confort (logements, chambres d'hôtel, logements-foyers, à l'exception de locaux précaires)

4 - Résidences sociales

Elles accueillent des ménages disposant de ressources limitées, qui ont besoin d'un logement transitoire en raison de difficultés d'accès ou de maintien dans un logement ordinaire

- Intitulé budgétaire :
Prêt locatif aidé (PLAI) : chapitre 65-48- 10 du budget du Ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement
Les résidences sociales bénéficient pour leur construction d'aides à la pierre, et plus particulièrement du PLAI et de subventions de l'Etat à taux majoré, dans la limite de 20 % du coût de l'opération, en construction, comme en acquisition - amélioration.
Les personnes logées en résidences sociales acquittent une redevance dont une grande partie est solvabilisée par l'APL
Les gestionnaires des résidences sociales peuvent bénéficient, en outre, d'une aide à la gestion locative sociale (AGLS) délivrée par les DDASS et destinée à prendre en compte les surcoûts de la dimension sociale de la gestion locative occasionnés par la présence de publics en difficulté.

- Conditions
Les revenus des ménages ne doivent pas dépasser 60 % des plafonds de ressources HLM sauf dérogation du préfet du département.
Les résidences sociales doivent en outre répondre à des conditions de niveau maximum de redevance et de normes minimales de confort fixées par la convention APL passée entre l'Etat et le gestionnaire, lequel doit être agréé pour la gestion de résidences sociales. Pour obtenir l'AGLS, le gestionnaire doit en outre fournir à la DDASS tous les éléments nécessaire pour faire la preuve de la mise en place de moyens humains adaptés pour assurer une gestion locative sociale adaptée à des publics en difficulté.