Circulaire UHC-DH 2 n° 2004-70 du 23 décembre 2004 complétant et modifiant la circulaire n o 2004-15 du 6 juillet 2004 relative à la fixation du loyer maximal des conventions (art. L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation)

NOR :  SOCU0410236C

Le ministre délégué au logement et à la ville à Mesdames et Messieurs les préfets de région (directions régionales de l’équipement) ; Mesdames et Messieurs les préfets de département (directions départementales de l’équipement).
    La présente circulaire a pour objet de vous donner les valeurs (loyer maxim al de zone, loyer maxim al et redevances maxim ales) des loyers maxim aux des logements nouvellement conventionnés applicables, à compter du 1 er janvier 2005, aux conventions que vous signerez ainsi qu’à celles qui seront signées par les délégataires ayant conclu une convention de délégation de compétence en application des articles L. 301-5-1 ou L. 301-5-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) ou en application du XIII de l’article 61 de la loi n o 2004-809 du 13 août 2004.
    A l’exception de celles applicables aux logements conventionnés à l’aide de subventions de l’ANAH, ces valeurs sont celles fixées par la circulaire loyers du 6 juillet 2004 (circulaire UHC/DH2 n o 2004-15) ; elle sont rappelées dans les tableaux de l’annexe I de la présente circulaire. Elles continueront à s’appliquer aux conventions que vous signerez dans les conditions fixées par la circulaire du 6 juillet 2004 et s’appliqueront aux conventions signées par les délégataires dans les conditions définies à l’annexe 4 de la circulaire « délégation de compétence » du  décembre 2004. Dansl’annexe I à la présente circulaire, seul le niveau des loyers maxim aux des logements financés à l’aide d’un PLS et d’une subvention de l’ANAH a été modifié pour tenir compte des nouvelles valeurs applicables aux logements conventionnés à l’aide de subventions de l’ANAH. Ces changements apparaissent en gras dans le tableau A.
    Les valeurs applicables aux logements conventionnés en vertu de l’article R. 353-32 du CCH, bénéficiant de subventions de l’ANAH, figurent dans les tableaux de l’annexe II et se substituent, à compter du 1 er janvier 2005, à celles fixées pour ces mêmes logements par la circulaire du 6 juillet 2004 précitée. A l’occasion des délégations de compétence, il a en effet été décidé de simplifier la réglementation applicable aux conventions ANAH, notamment grâce à la prise en compte de la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 mètres carrés par logement (cf. note 1) . Cette surface, dite « fiscale », est la surface définie par le code général des impôts, utilisée pour les dispositifs fiscaux en faveur de l’investissement locatif visés à l’article 31 de ce code. Dans la mesure où de nombreux propriétaires privés bénéficieront de ces dispositifs et notamment du « Besson dans l’ancien », qui leur permet d’appliquer une déduction forfaitaire égale à 40 % en cas de respect de plafonds de ressources et de loyers, ce rapprochement est apparu comme justifié et simplificateur. Il est également apparu justifié de retenir le zonage A, B et C déjà utilisé par l’ANAH pour la définition de son système d’aide.
    L’annexe III rappelle les règles de fixation des loyers intermédiaires des logements réhabilités à l’aide de subventions de l’ANAH. Ces logements ne font pas l’objet d’un conventionnement à l’APL.

ANNEXE  I

VALEURS DES LOYERS MAXIMAUX ET DES REDEVANCES MAXIMALES DES OPÉRATIONS CONVENTIONNÉES À PARTIR DU 1 er JANVIER 2005

Tableau A.  - Valeurs du loyer maxim al de zone des logements conventionnés en surface utile au 1 er janvier 2005

Loyer mensuel en euros par mètre carré de surface utile    

Tableau B.  -  Valeurs du loyer maxim al de zone des logements conventionnés en surface utile au 1 er janvier 2005

Loyer mensuel en euros par mètre carré de surface utile    

Tableau C.  - Valeur des redevances maximales des logements-foyers et des résidences sociales au 1 er janvier 2005

En euros par mois, par type de logement et par zone    

ANNEXE  II

VALEURS DES LOYERS MAXIMAUX DES LOGEMENTS CONVENTIONNÉS À L’AIDE DE SUBVENTIONS DE L’ANAH À PARTIRDU 1 er JANVIER 2005

Loyer mensuel en euros par mètre carré de surface « fiscale »    

    A titre exceptionnel, il pourra être dérogé aux valeurs du tableau ci-dessus, dans la limite du loyer maxim al dérogatoire figurant dans le tableau suivant. Cette possibilité de dérogation vise en particulier les logements de petite taille afin de tenir compte de la cherté relative au mètre carré des petits logements par rapport aux grands, ainsi que ceux dont la superficie des annexes non prise en compte dans le calcul de la surface de référence est très élevée. Dans tous les cas, le loyer maxim al retenu devra être significativement inférieur à celui pratiqué localement pour des logements comparables.

    Loyer mensuel dérogatoire en euros par mètre carré de surface « fiscale »    

ANNEXE  III

VALEURS DES LOYERS INTERMÉDIAIRES DES LOGEMENTS RÉHABILITÉS À L’AIDE DE SUBVENTIONS DE L’ANAHÀ PARTIR DU 1 er JANVIER 2005
    Les logements à loyers intermédiaires ne font pas l’objet d’un conventionnement à l’aide personnalisée au logement. Ils sont proposés seulement lorsque l’écart entre le loyer conventionné de base et le loyer de marché sera d’au moins 40 %. La commission pour l’amélioration de l’habitat (CAH) a la possibilité d’accorder des dérogations pour des opérations le justifiant (notamment par la structure locale du peuplement ou par la volonté d’accueillir une population à r eve nu intermédiaire dans le cadre de la mixité sociale).
    Dans tous les cas de figure, le niveau de loyer intermédiaire doit être inférieur de 20 % au minimum au loyer de marché observé (loyer moyen de relocation) sans jamais dépasser les loyers des logements bénéficiant de la déduction forfaitaire majorée à 40 % (« Besson ancien ») :

    Loyer mensuel en euros par mètre carré de surface « fiscale »    

NOTE (S)  :

(1) Cette réforme interviendra au 1 er janvier 2005 (décret en cours, à paraître d’ici au 31 décembre 2004).