Objet : prêt locatif intermédiaire (PLI)

(BO min. Equip. no 96/21)

Textes sources : néant.
Textes abrogés : néant.
Textes modifiés : néant.
Mots-clés : PLI.
Publication : BO.

Les prêts locatifs intermédiaires (PLI) sont destinés à financer dans des zones tendues des logements dont le loyer se situe entre celui pratiqué dans le secteur locatif social (financé sur PLA) et celui observé sur le marché libre. Ils peuvent également dans certains cas contribuer au développement du parc locatif non social dans les zones où il est absent ou insuffisant. Ils sont accordés, sauf dérogation explicite, dans des zones géographiques prioritaires caractérisées par une forte tension du marché locatif.
Les nouvelles conditions applicables aux PLI souscrits à compter du 1er mars 1996 sont précisées ci-après. Le rôle qui incombe aux services départementaux de l'État dans la distribution de ce produit est également rappelé.

I - Objet des prêts

Le PLI peut être accordé à tous les types d'investisseurs pour financer des opérations éligibles selon des modalités différentes en fonction de la zone géographique.

A - Opérations éligibles

Les PLI peuvent financer les opérations ci-après :
* la construction de logements locatifs (y compris, le cas échéant, l'acquisition de terrains) ;
* l'acquisition de logements neufs en vue de les louer ;
* l'acquisition de logements, suivie de leur amélioration, à condition que les travaux d'amélioration représentent au moins 15 p. 100 du prix d'acquisition. Les travaux s'entendent au sens de la circulaire du 6 novembre 1995 sur le prêt à taux 0 p. 100. Il est important de noter que les opérations d'acquisition-amélioration doivent nécessairement porter sur des logements vacants. Dans le cas contraire, en effet, la condition de ressources (voir ci-après II) ne pourrait être appliquée aux locataires en place ;
* l'acquisition de locaux ou d'immeubles non affectés à l'habitation et leur transformation ou aménagement en logements ;
* les travaux de transformation en logements de locaux ou d'immeubles non affectés à cet usage.
En règle générale, les PLI sont destinés à financer des logements non meublés. Les PLI ne peuvent pas financer les logements-foyers. Il en est de même pour les résidences, destinées notamment à des étudiants ou à des personnes âgées, offrant un statut d'occupation précaire et non un bail locatif de droit commun et/ou un hébergement en chambre au lieu d'un logement autonome. D'autres financements sont ouverts pour ces opérations (PLA-CDC ou PLA-CFF selon le cas et prêts hébergement).

B - Zones géographiques

Le financement PLI intervient normalement sans autorisation administrative préalable pour des opérations situées dans les zones prioritaires dont le marché locatif est particulièrement tendu. Ces zones sont définies en annexe 1.
Le PLI peut aussi, plus exceptionnellement, être accordé pour financer des opérations hors de ces zones prioritaires ; l'octroi du prêt est alors subordonné à une autorisation administrative dans les conditions définies au IV.

II - Conditions de location

Les emprunteurs qui souscrivent un PLI s'engagent à affecter les logements financés à la location pendant une certaine période en respectant des plafonds de ressources et de loyers.

A - Affectation à la location

Le PLI a pour contrepartie l'engagement de l'emprunteur d'affecter le logement à la location pendant une durée minimale, variable selon qu'il s'agit d'un bailleur social ou d'une personne privée.
Les bailleurs sociaux (organismes HLM et SEM) s'engagent à affecter le logement à la location et à respecter les conditions de location définies ci-après durant toute la durée du prêt.
Les autres bailleurs s'engagent à respecter ces mêmes conditions pendant 12 ans. Toutefois, pour les prêts d'une durée inférieure ou égale à 15 ans octroyés à compter du 1er mars 1996, la durée de l'engagement est ramenée à 6 ans.
Toutefois, en cas de remboursement anticipé du PLI (voir paragraphe III C ci-après), l'emprunteur est délié de son engagement d'affecter le logement à la location et de respecter les plafonds de loyer ou de ressources ci-dessous.

B - Plafonds de ressources

Les logements financés en PLI ne peuvent être loués qu'aux ménages dont les ressources n'excèdent pas au jour de la signature du bail les plafonds mentionnés en annexe 3. Le contrat de prêt prévoit que le bailleur est tenu de produire, en cas de contrôle, les éléments nécessaires à la preuve du respect de cette condition, sous peine de s'exposer aux sanctions décrites au paragraphe III C.

Plafonds de ressources et date de souscription du PLI

Les bailleurs ayant souscrit un PLI (1) avant le 1er mars 1996 bénéficiaient, quelle que soit la date de souscription, des niveaux de plafonds de ressources fixés en 1994, qui étaient dans tous les cas supérieurs aux niveaux précédents. Ils ont à nouveau la possibilité de choisir pour chaque nouveau locataire entre les montants résultant de la nouvelle grille et ceux en vigueur précédemment. Mais, les nouveaux plafonds étant parfois plus faibles, ils pourront le cas échéant continuer à appliquer les anciens plafonds.

Actualisation

Comme précédemment, les plafonds de ressources sont réévalués au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation annuelle de l'indice mensuel des prix à la consommation de l'ensemble des ménages (hors tabac) publié par l'INSEE.

C - Plafonds de loyers

Pendant la durée de l'engagement de location, le bailleur doit respecter des plafonds de loyer exprimés en F/mois/m2 de surface utile (2). Au terme de cet engagement, des augmentations de loyer sont naturellement possibles mais seulement dans les conditions de droit commun des rapports locatifs.
Les loyers plafonds PLI sont désormais, pour les prêts souscrits à compter du 1er mars 1996, modulés en fonction de la surface des logements. Cette modulation qui s'exprime par la grille ci-dessous permet de tenir compte de la réalité économique des coûts de construction et de gestion, qui ne sont pas strictement proportionnels à la surface.

Les plafonds de loyers sont actualisés chaque année en fonction de la variation de l'ICC moyen enregistrée l'année précédente.

Modulation des loyers pour les opérations portant sur plusieurs logements

Lorsqu'un contrat de prêt prévoit le financement de plusieurs logements, les loyers appliqués à chacun d'eux pourront déroger aux plafonds ci-dessus dans la limite de 15 p. 100, à condition que la moyenne des loyers pondérée par la surface utile des logements soit inférieure ou égale au loyer plafond prévu au paragraphe précédent pour la surface moyenne des logements.
Exemple :
Exemple : on considère une opération dans la zone centrale de l'Ile-de-France portant sur 16 logements pour une surface utile totale de 935 mètres carrés, soit une surface moyenne par logement de 58,44 mètres carrés. Les loyers par logement sont modulés selon le tableau ci-dessous :

Total loyers

60 775

Les loyers fixés pour chacun des logements ne dépassent pas de plus de 15 p. 100 les plafonds correspondant à la surface de chacun d'eux. De plus, le loyer moyen par mètre carré de surface utile ressort à : 60 775 F/935 mètres carrés = 65 F, soit le loyer plafond applicable dans la tranche 55 à 80 mètres carrés qui correspond à la surface moyenne de l'opération. Cette modulation respecte donc les plafonds.

Autres cas de dépassement autorisés

Hors zone centrale de l'Ile-de-France, des dépassements peuvent être autorisés sur les sites présentant une tension importante du marché locatif dans les conditions précisées au paragraphe IV.

Régime applicable aux prêts octroyés avant le 1er mars 1996

A la différence des plafonds de ressources, les plafonds de loyer applicables à la date de l'octroi du PLI (et inscrits dans la convention) restent toujours applicables pendant la durée de l'obligation de location. La nouvelle grille est donc sans incidence sur les logements financés par des PLI souscrits avant le 1er mars 1996.

PLI et surloyers

En ce qui concerne les bailleurs sociaux, les plafonds de loyers ne font pas obstacle à l'application de surloyers si les revenus des locataires viennent à dépasser les plafonds de ressources. Cette disposition s'applique à toutes les générations de PLI. Elle n'exonère en rien le bailleur des obligations prévues au paragraphe « plafonds de ressources » cité ci-dessus.

III - Distribution et conditions financières des prêts PLI

A compter du 1er mars 1996, le PLI est distribué dans les conditions suivantes :

A - Distributeurs et bénéficiaires

Les établissements prêteurs des PLI sont exclusivement la Caisse des dépôts et consignations (CDC), le Crédit foncier de France (CFF) et le Comptoir des entrepreneurs (CDE). Les différents emprunteurs peuvent s'adresser à eux dans les conditions suivantes :
* CDC : organismes HLM et SEM exclusivement ;
* CFF et CDE : toutes catégories d'investisseurs.

B - Caractéristiques financières

Taux d'intérêt : taux fixe sur la durée totale du prêt : 6 p. 100.
Durée du prêt : jusqu'à 25 ans.
Annuités : progressivité annuelle de 1 p. 100 maximum.
Différé d'amortissement : 0, 1 ou 2 ans.
Il n'existe plus désormais de quotité maximale de financement sinon ce que l'équilibre financier du projet pourrait imposer. L'ancienne quotité maximale de 70 p. 100 du coût de l'opération dans la limite de 85 p. 100 du prix plafond des prêts conventionnés est donc supprimée pour les prêts octroyés à compter du 1er mars 1996. Le PLI peut naturellement être complété par tout autre type de financements autorisés :
* fonds de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC ou « 1 p. 100 logement ») sous forme de subventions ou prêts ;
* subventions des collectivités locales ;
* subventions de l'État pour surcharge foncière en Ile-de-France ;
* subventions de l'ANAH ;
* fonds propres.
Le financement par la PEEC est possible en règle générale dans la limite d'une qualité pouvant atteindre 40 p. 100 du coût de l'opération. Toutefois, le préfet peut autoriser un dépassement portant cette quotité jusqu'à 50 p. 100 (dans les conditions fixées par l'article 10 de l'arrêté du 16 mars 1992, JO du 29 mars 1992).

C - Dispositions contractuelles particulières et sanctions

Remboursement anticipé et défaillance

Tout remboursement anticipé pourra donner lieu à la perception par le prêteur d'une indemnité égale à la valeur d'un semestre d'intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 p. 100 du capital restant dû avant le remboursement. En outre, dans les cas autorisés par la loi, une indemnité actuarielle de remboursement anticipé pourra également être perçue.
En cas de défaillance de l'emprunteur, l'indemnité de résolution s'élèvera à 7 p. 100 du capital restant dû et des intérêts échus et non versés.
Le remboursement anticipé de l'intégralité du prêt éteint les obligations de l'emprunteur décrites au § II ci-dessus. Une éventuelle pénalité ne pourra naturellement pas être exigée au titre de la période postérieure à ce remboursement.

Sanctions applicables en cas de non-respect des obligations de location

Les sommes empruntées deviendront exigibles de plein droit en cas de non-respect par l'emprunteur des obligations décrites au § II ci-dessus.
Outre l'exigibilité du prêt, le prêteur réclamera à l'emprunteur une pénalité, correspondant à trois fois l'avantage de taux d'intérêt lui ayant indûment bénéficié pendant la durée de manquement à ses obligations(3).
Ces dispositions seront expressément stipulées dans les contrats de prêts. Les emprunteurs s'engageront en outre, en leur nom et celui de leurs éventuels ayants cause, à soumettre les opérations financées au contrôle de l'administration, notamment celui de la mission interministérielle d'inspection du logement social (MIILOS).

IV - Procédure

Les dossiers sont présentés par les emprunteurs auprès des établissements prêteurs. L'instruction des dossiers et la décision d'octroi des prêts relèvent de la seule responsabilité des établissements distributeurs. Les PLI ne bénéficiant d'aucune garantie de l'État, sous quelque forme que ce soit, ces établissements sont fondés à apprécier notamment la solvabilité des emprunteurs.
Les établissements prêteurs vous informeront, au moins une fois par an, de leurs décisions d'octroi de prêts, notamment en Ile-de-France pour permettre la coordination avec la programmation des subventions pour surcharge foncière imputées sur le FARFI. A la demande de ces établissements, vous pourrez leur communiquer votre avis sur l'opportunité des projets au regard de la situation du marché locatif.
Hors des zones prioritaires, l'octroi des prêts PLI est subordonné à un avis favorable préalable de la direction départementale de l'équipement. Cet avis est sollicité par l'établissement prêteur. La direction de l'habitat et de la construction (bureau CH/HA2) peut éventuellement être consultée par le directeur départemental de l'équipement pour l'instruction de cette demande d'avis favorable.
Par ailleurs, hors zone centrale d'Ile-de-France, des demandes de dérogation aux plafonds de loyers peuvent être accordées par la direction du Trésor. Les demandes de dérogation sont adressées par les établissements prêteurs à cette direction qui, pour les instruire, souhaite disposer d'un avis de la direction départementale de l'équipement. Sur la base des demandes que les établissements prêteurs vous communiqueront, vous adresserez cet avis, dans un délai de trois semaines après réception de cette demande, au bureau CH/HA2.

Annexe I
Zones prioritaires d'intervention

Ile-de-France :
* grandes métropoles régionales : agglomérations de Bordeaux, Grenoble, Lille, Lyon, Marseille, Nantes, Toulouse.
Façade méditerranéenne :
* façade littorale du Var et des Alpes-Maritimes (agglomérations d'Antibes, Cannes, Grasse, Nice et Toulon) ;
* agglomérations d'Aix, Avignon, Montpellier et Nîmes.
Côte basque : Anglet, Bayonne, Biarritz.
Zones frontalières :
* agglomérations de Colmar, Mulhouse et Strasbourg ;
* département de Haute-Savoie (agglomérations d'Annecy, Annemasse) ;
* agglomération de Chambéry ;
* zones frontalières du département de l'Ain.
Franges de la région Ile-de-France et villes moyennes du grand bassin parisien :
* franges de l'Ile-de-France ;
* département de l'Eure-et-Loir, de l'Eure et de l'Oise, agglomérations d'Amiens, d'Angers, de Caen, de Rouen, Le Havre, Le Mans, Orléans, Reims et Tours.
Autres villes : agglomérations de Besançon, Dijon, La Rochelle, Pau, Poitiers et Rennes.

Annexe II
Zones relatives aux plafonds de ressources et de loyers

Paris :
* zone centrale Ile-de-France : départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, communes de Chatou, Le Chesnay, Le Pecq, Le Vésinet, Marly-le-Roi, Port-Marly, Saint-Germain-en-Laye, Versailles et Viroflay.
Reste Ile-de-France.
Autres régions.

Annexe III

Plafonds de ressources annuelles PLI 1er janvier 1996

Les plafonds indiqués correspondent au cumul des revenus imposables à l'impôt sur le revenu de chaque personne vivant au foyer du locataire au titre de l'avant-dernière année précédant l'année de la signature du contrat de bail. Exemple : en 1996, il convient de prendre en compte le revenu imposable au titre de l'année 1994.