INSTRUCTION FISCALE

Instruction fiscale - 8 M-1-03
Détermination de la plus-value en cas de cession de terrains non bâtis moyennant la remise d'immeubles à construire (dation en paiement)

Présentation

Dans un arrêt du 9 avril 1999, no 137473 (OTTOU), le Conseil d'Etat a considéré que, pour l'application des articles 150 A et 150 H du code général des impôts, le seul prix qui puisse être retenu pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la vente d'un bien immobilier est, quelles que soient les modalités de règlement de ce prix, celui qui résulte de l'acte authentique qui constate la vente, sauf si l'une des parties s'inscrit en faux contre la mention de l'acte sur ce point, ou si l'administration apporte la preuve que le prix mentionné dans l'acte constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.

Ces principes s'appliquent notamment dans le cas de la cession d'un terrain moyennant dation en paiement de locaux à construire.

L'administration a décidé de se rallier à cette décision.

1. La cession de terrain non bâti rémunérée moyennant la remise d'immeubles ou fractions d'immeubles à construire constitue une dation en paiement.

2. Conformément à l'article 150 H du code général des impôts, la plus-value imposable est déterminée par différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien, majoré le cas échéant des diverses dépenses dont la prise en compte est autorisée par la loi.

3. Selon la doctrine administrative exposée dans la documentation de base 8 m2111, no 16, (édition mise à jour au 1er décembre 1995), le règlement par dation en paiement de locaux à construire est assimilable à un échange. Pour la détermination de la plus-value réalisée par le cédant, il convient de retenir comme prix de cession la valeur vénale réelle des immeubles remis en paiement, sans se référer à l'estimation des parties.

4. Dans un arrêt du 9 avril 1999 n°137473 (OTTOU), auquel l'administration a décidé de se rallier, le Conseil d'Etat infirme cette doctrine en retenant, pour la détermination de la plus-value, le prix de cession résultant de l'acte authentique qui constate la vente. Il précise toutefois les conditions dans lesquelles l'administration peut le réfuter.

Section 1 :

Le prix de cession à retenir est en principe celui stipulé dans l'acte de vente

5. Pour l'application des articles 150 A et 150 H du code général des impôts, le prix de cession à retenir pour la détermination de la plus-value imposable est celui qui résulte de l'acte authentique qui constate la vente, quelles que soient les modalités de règlement de ce prix. Dès lors, en cas de cession d'un terrain non bâti moyennant la remise d'immeuble à construire, la plus-value réalisée par le vendeur doit normalement être déterminée en fonction du prix stipulé à l'acte.

Section 2 :

L'administration peut apporter la preuve d'une dissimulation du prix réellement convenu

6. Le prix de cession mentionné dans l'acte de vente peut être écarté si l'administration apporte la preuve que ce prix constitue une dissimulation du prix réellement convenu entre les parties.

7. Dans le cas d'un règlement par dation en paiement de locaux à construire, l'administration apporte une telle preuve lorsqu'elle établit qu'il existe entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des droits représentatifs des locaux à construire, estimés à la date de cession du terrain, une disproportion d'une importance telle qu'elle permet de considérer que les parties à l'acte ont volontairement dissimulé une partie du prix réellement convenu.

8. Lorsque l'existence d'une telle dissimulation est établie, l'administration est fondée à déterminer la plus-value en retenant comme prix de cession la valeur réelle des biens reçus en paiement estimée à la date de la cession. La valeur des constructions remises en paiement peut être évaluée par référence, soit au prix de vente de locaux similaires situés dans un immeuble achevé ou en cours d'achèvement, soit au prix de vente futur des locaux compris dans l'immeuble dont la construction est projetée. Les valeurs retenues doivent être affectées de coefficients de correction destinés à tenir compte des conditions particulières de l'opération (pour plus de précisions, voir DB 8 A 1131 n° 92 du 15 novembre 2001).

Section 3 :

Entrée en vigueur

9. Ces nouvelles règles sont applicables à compter de la publication de la présente instruction ainsi qu'aux litiges en cours. La doctrine administrative exposée au no 16 de la DB 8 m2111 est rapportée à compter de la même date.

Annoter : Documentation de base 8 m2111, no 16.