Instruction du 12 février 2001 

Taxe foncière sur les propriétés bâties

 

 

(BOI 6 C-1-01) NOR : ECOF0120027J

 

Présentation

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie sur le revenu net cadastral.

Conformément aux dispositions des articles 1384, 1384 A et 1385 du code général des impôts, les logements destinés à la location appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte, attribués sous conditions de ressources bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de longue durée (15 ou 25 ans selon le cas). A l'issue de cette période les logements sont imposés dans les conditions de droit commun. Cependant, les conseils généraux peuvent sur délibération, conformément aux dispositions de l'article 1586 A du code général des impôts, prolonger cette exonération pour la part qui leur revient, pendant la durée qu'ils déterminent.

L'article 1388 bis issu de l'article 42 de la loi de finances pour 2001 (n° 2000-1352 du 30 décembre 2000) prévoit l'application pendant 6 ans, d'un abattement de 30 % sur la base d'imposition des immeubles d'habitation à usage locatif attribués sous condition de ressources appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ou à une société d'économie mixte et situés en zone urbaine sensible, pour lesquels l'exonération de 15 ou 25 ans est arrivée à expiration.

La présente instruction a pour objet de commenter ces dispositions.

 

 

INTRODUCTION

1. Les logements destinés à la location appartenant aux organismes d'habitation à loyer modéré et aux sociétés d'économie mixte, attribués sous conditions de ressources bénéficient d'une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de longue durée de 15 ou 25 ans selon le cas, conformément aux dispositions des articles 1384, 1384 A et 1385 du code général des impôts. A l'issue de cette période, les logements sont imposés dans les conditions de droit commun. Cependant, les conseils généraux peuvent sur délibération, conformément aux dispositions de l'article 1586 A du code général des impôts, prolonger cette exonération pour la part qui leur revient, pendant la durée qu'ils déterminent.

2. L'article 1388 bis issu de l'article 42 de la loi de finances pour 2001 (n° 2000-1352 du 30 décembre 2000) (a) prévoit l'application pendant 6 ans, d'un abattement de 30 % sur la base d'imposition des immeubles d'habitation à usage locatif attribués sous condition de ressources situés en zone urbaine sensible et appartenant à un organisme d'habitation à loyer modéré ou à une société d'économie mixte pour lesquels l'exonération de 15 ou 25 ans est arrivée à expiration.

 

SECTION 1
CHAMP D'APPLICATION DE LA MESURE

I. Nature des biens éligibles au bénéfice de l'abattement

3. Il s'agit :

        - au moyen de prêts selon le régime propre aux HLM et qui ont bénéficié de l'exonération de longue durée de 15 ans prévue à l'article 1384 du code général des impôts ;

        - à plus de 50 % par des prêts locatifs aidés par l'Etat visés aux articles L. 301-1 et suivants qui ont bénéficié de l'exonération de longue durée de 15 ans prévue à l'article 1384 A du code général des impôts ;

4. L'abattement ne s'applique que si l'exonération de longue durée n'a pas été remise en cause avant son terme.

5. Sont également visés les logements à usage locatif ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, acquis avant le 1er janvier 1998, en vue de leur location, avec le concours financier de l'Etat, en application du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation, indépendamment de toute condition d'exonération préalable.

6. Remarque : Les logements de ce type acquis depuis le 1er janvier 1998 bénéficient de l'exonération de 15 ans de plein droit, à compter de leur acquisition, conformément aux dispositions de l'article 1384 C du code général des impôts (cf. BOI 6 C-4-99 du 15 septembre 1999). Auparavant, ils n'étaient exonérés que sur délibération des collectivités locales. C'est pourquoi le dispositif nouveau ne vise pas ce type de logements acquis depuis 1998.

 

II. Qualité du propriétaire

7. Les logements doivent appartenir à des organismes d'habitation à loyer modéré ou à des sociétés d'économie mixte.

Cette condition doit être remplie au 1er janvier de l'année au titre de laquelle l'abattement est appliqué.

a) Organismes d'habitation à loyer modéré

8. Ces organismes sont énumérés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation. Il s'agit :

    - des offices publics d'aménagement et de construction (O.P.A.C) ;

    - des offices publics d'habitations à loyers modérés (O.P.H.L.M) ;

    - des sociétés anonymes d'habitation à loyers modérés (S.A.H.L.M) ;

    - des sociétés anonymes coopératives de production d'habitation à loyers modérés ;

    - des sociétés anonymes de crédit immobilier ;

    - des fondations d'habitation à loyer modéré.

b) Sociétés d'économie mixte

9. Il s'agit :

    - des sociétés d'économie mixte constituées entre l'Etat et les personnes privées, sans participation des collectivités locales ;

    - des sociétés d'économie mixte locales réglementées par la loi n° 83-597 du 7 juillet 1983 modifiée ;

    - des sociétés d'économie mixte constituées en application de la loi n° 46-860 du 30 avri11946.

 

III. Affectation des logements

10. Les logements doivent être à usage locatif et destinés à l'habitation principale.

Cette condition doit être remplie au 1er janvier de chaque année, pendant la durée d'application de l'abattement. Les logements qui ont été acquis ou construits en vue de leur location mais qui n'ont plus cette affectation au 1er janvier de l'une des années ci dessus visées ou qui ne sont plus affectés à la résidence principale ne sont pas éligibles au bénéfice de l'abattement.

11. Remarque : les logements qui ont fait l'objet de location-attribution ou de location vente ne sont pas visés par ce dispositif.

 

IV. Lieu de situation des logements

12. Seuls les logements répondant aux conditions précitées et situés en zone urbaine sensible (ZUS) bénéficient de ce dispositif.

Les ZUS sont définies par les décrets n° 96-1156 du 26 décembre 1996 et n° 2000-796 du 24 août 2000 (cf. annexes 1 et 2) pris en application du 3 de l'article 42 de la loi d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire du 4 février 1995.

 

SECTION 2
CONDITIONS D'APPLICATION DE L'ABATTEMENT

I. Règles générales

13. L'abattement n'est susceptible de s'appliquer qu'aux logements pour lesquels le propriétaire a passé une convention avec le représentant de l'Etat dans le département, relative à l'entretien et à la gestion du parc immobilier locatif ayant pour but d'améliorer la qualité du service rendu aux locataires.

Le contenu de cette convention, actuellement en cours d'élaboration, sera précisé ultérieurement. Dès lors, cette condition ne sera effectivement retenue que pour l'application de l'abattement en 2002 et les années suivantes.

 

II. Conditions particulières pour 2001

14. Au titre de 2001, l'abattement est accordé pour deux catégories de logements appartenant à l'un des organismes visés aux nos 8 et 9 ci dessus :

15. - ceux appartenant à un organisme ayant fait l'objet d'un plan de redressement attesté par la Caisse de garantie du logement social (CGLS) (2), quelle que soit l'évolution des loyers du parc de logements pour 2001. Cette attestation (cf. fac simile en annexe 3) n'est délivrée par le Président de la Commission permanente de la CGLS qu'aux organismes HLM et aux SEM dont le plan de redressement est élaboré par la CGLS dans le cadre de sa procédure d'aide ;

16. - ceux appartenant à un organisme dont le conseil d'administration a pris l'engagement, pour l'ensemble de son parc, à l'exception des logements faisant l'objet de travaux de réhabilitation aidés par l'Etat (3) de maintenir jusqu'au 31 décembre 2001, le niveau des loyers en vigueur au 31 décembre 2000.

17. L'engagement de gel des loyers doit porter, sous réserve des précisions ci-après, sur l'ensemble des logements, quelle que soit leur situation géographique (en ZUS ou hors ZUS).

18. Pour les HLM, l'engagement de gel des loyers doit porter sur l'ensemble des logements conventionnés ou financés par les anciennes aides de l'Etat. Pour les SEM, l'engagement ne s'applique qu'aux logements du parc social conventionné dans les conditions prévues à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation ou, dans les DOM, à l'ensemble des logements locatifs sociaux (LLS) ou très sociaux (LLTS).

19. Cet engagement doit être pris par le conseil d'administration de l'organisme propriétaire avant le 31 janvier 2001.

 

SECTION 3
MODALITES D'APPLICATION

 

I. Portée de l'abattement

a) Impositions visées

20. L'abattement s'applique à la base de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire au revenu cadastral défini à l'article 1388 du code général des impôts actualisé et revalorisé. Il ne s'applique que pour le calcul de cette taxe et des taxes additionnelles à la taxe foncière perçues au profit de la région Ile de France et de divers établissements publics.

21. La taxe d'enlèvement des ordures ménagères reste établie dans les conditions de droit commun, sur la valeur locative des biens réduite de 50 %, conformément aux dispositions du 1er alinéa de l'article 1522 du code général des impôts.

b) Biens concernés

22. L'abattement s'applique à la base d'imposition des logements et de leurs dépendances immédiates (caves et garages).

 

II. Durée d'application du dispositif

23. Cet abattement s'applique à la taxe foncière sur les propriétés bâties établie au titre de 2001 à 2006, sous réserve que les conditions d'application soient réunies et que les obligations déclaratives aient été souscrites dans les délais.

24. A compter de 2002, l'abattement s'applique à partir de l'année suivant celle de la signature de la convention quinquennale.

25. Les logements pour lesquels la période d'exonération de longue durée, prévue notamment à l'article 1384 A du code général des impôts, arrive à expiration entre 2001 et 2005 ne bénéficient de cet abattement que pour la période restant à courir jusqu'en 2006, sous réserve du respect des autres conditions.

 

III. Articulation de l'abattement prévu à l'article 1388 bis avec d'autres dispositifs d'exonération

a) Prolongation de l'exonération départementale prévue aux articles 1384, 1384 A, et 1385 Il bis du code général des impôts pour la part revenant aux départements (art 1586 A)

26. L'article 1586 A du code général des impôts permet aux départements de prolonger, pour la durée qu'ils déterminent, et pour la part qui leur revient, la durée de l'exonération prévue aux articles 1384, 1384 A, et 1385 II bis du code général des impôts.

Or, les logements auxquels s'applique cette exonération sont également dans le champ d'application de l'abattement de 30 %. Pour ces logements, l'abattement sur la base d'imposition de 30 % s'applique, pendant la période de prolongation de l'exonération départementale, à la base d'imposition servant au calcul de la taxe revenant aux communes, aux établissements publics de coopération intercommunale et aux régions et, le cas échéant, pour la période restant à courir jusqu'en 2006 pour la part départementale.

b) Exonération des constructions nouvelles (article 1383)

27. Compte tenu du champ d'application de l'article 1388 bis qui vise particulièrement des logements de plus de 15 ou 25 ans arrivés au terme de la période d'exonération de longue durée, les situations dans lesquelles l'exonération de deux ans prévue à l'article 1383 est susceptible de s'appliquer en même temps que l'abattement de 30 % sont limitées. Il s'agit en pratique d'addition de construction à des constructions anciennes. Dans ce cas, l'abattement s'applique pendant la durée d'application de l'exonération de deux ans au revenu cadastral de l'ancienne construction, puis, au terme de l'exonération de deux ans, à la valeur locative totale de l'immeuble.

c) Exonération sur délibération des collectivités locales des logements faisant l'objet d'un bail à réhabilitation (articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E)

28. L'abattement de 30 % s'applique à l'issue de la période d'exonération prévue par délibération des collectivités locales lorsque celles ci ont décidé d'exonérer totalement les logements qui font l'objet d'un bail à réhabilitation. Il s'applique en même temps que cette exonération et sur la base nette taxable après exonération, lorsque cette exonération n'est que partielle.

d) Exonération sur délibération des collectivités locales des logements acquis, avant le 1er janvier 1998, avec le concours financier de l'Etat, en vue de leur location

29. Les logements visés sont uniquement ceux éligibles à l'aide personnalisée au logement en application des dispositions du 3° de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et acquis avec le concours financier de l'Etat entre le 5 janvier 1977 et le 1er janvier 1998, à l'exclusion de ceux construits ou améliorés durant cette même période.

Les collectivités locales pouvaient, jusqu'en 1998, en application des dispositions des articles 1384 B, 1586 B et 1599 ter E du code général des impôts dans leur rédaction en vigueur avant la publication de la loi d'orientation relative à la lutte contre les exclusions n° 98-657 du 29 juillet 1998, exonérer ces logements pour la durée et la quotité qu'elles fixaient.

30. Pour les logements qui seraient en cours d'exonération totale entre 2001 et 2006, l'abattement de 30 % s'applique à l'issue de la période d'exonération prévue par délibération des collectivités locales.

Pour les logements qui seraient en cours d'exonération partielle entre 2001 et 2006, l'abattement de 30 % s'applique sur la base nette taxable après exonération.

 

IV. Remise en cause de l'abattement

31. L'abattement cesse de s'appliquer au logement considéré s'il :

- cesse d'être destiné à la location sous condition de ressources ; -cesse d'être affecté à la résidence principale ;

- en cas de vente, cesse d'appartenir à un organisme HLM ou une SEM ;

- lorsque la convention ci dessus mentionnée est remise en cause dans les conditions prévues par ladite convention ;

- en cas de rupture de l'engagement de gel des loyers pris au titre de l'année 2001.

32. Cas particulier : Dans cette dernière hypothèse, en cas de rupture de l'engagement de gel de loyers souscrit avant le 31 janvier 2001, et sous réserve que l'organisme en informe le service des impôts (centre des impôts fonciers du lieu de situation des biens) avant le 30 juin 2001, l'abattement sera remis en cause au titre de cette même année sans pénalisation pour le propriétaire.

Des rôles supplémentaires seront alors établis au titre de 2001, sur la base correspondant à l'abattement de 30 % pratiqué initialement.

33. Ces rôles seront établis au profit de l'Etat pour la part correspondant à l'imposition communale et intercommunale et au profit de la région et du département pour la part revenant à ces collectivités.

 

SECTION 4
OBLIGATIONS DÉCLARATIVES

1. Année 2001

34. Pour 2001, le bénéfice de l'abattement est subordonné à la production, avant le 31 janvier 2001, de la déclaration portant identification des logements sur un imprimé conforme au modèle établi par l'administration (imprimé 6668-D-SD).

Cette déclaration doit être accompagnée, soit de l'attestation de la Caisse de garantie du logement social ci-dessus visée n° 15, soit de la délibération du conseil d'administration de l'organisme propriétaire portant engagement de maintenir en 2001 les loyers à leur niveau au 31 décembre 2000 (cf. n° 19) ainsi que, pour les logements acquis avant le 1er janvier 1998 en vue de leur location avec le concours financier de l'Etat en application du 3° de l'article L. 351-2 du CCH, des pièces justifiant des modalités de financement des immeubles (décision favorable d'agrément de prêts PLA ou de subvention de l'Etat prévue aux 3 et 6 de l'article A. 331 du CCH.

2. Années suivantes

35. A compter de 2002, les organismes propriétaires doivent adresser au service des impôts (centre des impôts fonciers) du lieu de situation des biens, avant le 1er janvier de l'année suivant celle de la signature de la convention, une déclaration conforme au modèle établi par l'administration comportant tous les éléments d'identification des biens ou, le cas échéant, toute modification à la déclaration établie l'année précédente.

36. Cette déclaration doit être assortie de la copie de la convention passée avec le représentant de l'Etat dans le département, portant sur l'ensemble des immeubles des lUS concernées, ainsi que des documents justifiant du mode de financement de la construction ou de l'acquisition.

37. Lorsque cette déclaration accompagnée des pièces annexes est souscrite hors délai, l'abattement ne s'applique que pour la période restant à courir.

 

SECTION 5
COMPENSATION DES PERTES DE RECETTES AUX COLLECTIVITÉS LOCALES

38. Les pertes de recettes résultant de cet abattement sont compensées par l'Etat aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale.

39. La compensation est égale au produit du montant de l'abattement appliqué au titre de l'année d'imposition par le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties voté par chaque commune ou établissement public de coopération intercommunale au titre de l'année précédente.

40. Aucune compensation n'est attribuée aux départements et aux régions.

41. Pour les communes qui appartiennent à un établissement public de coopération intercommunale sans fiscalité propre, le taux de taxe foncière sur les propriétés bâties voté par la commune au titre de l'année précédente est majoré du taux appliqué au profit de l'établissement public de coopération intercommunale également l'année précédente.

42. Pour les établissements publics de coopération intercommunale substitués à leurs communes membres pour la perception de la taxe professionnelle, qui font application des dispositions du Il de l'article 1609 nonies C du code général des impôts, le taux à retenir pour le calcul de la compensation est celui fixé en application des dispositions du Il de cet article.

 

 

Le Directeur de la Législation Fiscale
H. LE FLOC'H LOUBOUTIN

 

 

 

 

(1) Y compris les logements-foyers visés à l'article L. 315-2-5° du CCH sous réserve qu'ils aient effectivement bénéficié d'une exonération de longue durée.
(2) La CGLS ou la CGLLS (caisse de garantie du logement locatif social) qui la remplacera au plus tard le 30 juin 2001 (cf. article 163 de la loi SAU du 13 décembre 2000, n° 2000-1208), est un établissement public national à caractère administratif qui contribue à la prévention des difficultés financières et au redressement des organismes HLM et SEM.
(3) Il s'agit des logements ayant fait l'objet de la décision favorable accordant la PALULOS, qui est prévue à l'article A. 323-5 du CCH.

 

 

ANNEXE 1

Décret n° 96-1156 du 26 décembre 1996 fixant la liste des zones urbaines sensibles

Décret n° 2000-796 du 24 août 2000 complétant l'annexe au décret n° 96-1156 du 26 décembre 1996 fixant la liste des zones urbaines sensibles

 

 

 

ANNEXE 2

Liste des zones urbaines sensibles

 

Les documents relatifs aux délimitation, rue par rue, des quartiers figurant dans cette liste peuvent être consultés à la délégation interministérielle à la ville et au développement social urbain, 194 avenue du Président-Wilson, 93217 Saint-Denis-La Plaine Cedex, auprès des préfectures et des directions des services fiscaux des départements concernés et auprès des mairies des communes concernées.

 

 

 

 

ANNEXE 3

Fac simile d'une attestation d'un plan de redressement du président de la commission permanente de la Caisse de garantie du logement social (CGLS)