Communiqué du 31 mai 2006 relatif à l'état des risques naturels ou technologiques à fournir aux acquéreurs et aux locataires d'un bien immobilier

La ministre de l'écologie et du développement durable, Nelly Olin, rappelle l'obligation dès le 1er juin d'informer sur les risques naturels ou technologiques, acquéreurs et locataires d'un bien immobilier.
A partir du 1er juin 2006, tout vendeur ou bailleur d'un bien immobilier est, en fonction de la situation de ce dernier, dans l'obligation d'annexer au contrat de vente ou de location un état des risques ainsi que, le cas échéant, une déclaration des sinistres pour lesquels il a été indemnisé.
Prévue par la loi du 30 juillet 2003 sur les risques technologiques et naturels cette double obligation concerne tout bien immobilier bâti ou non bâti (appartement, maison, terrain.) situé, à l'intérieur du périmètre d'un plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou en zone sismique réglementée ou tout bien qui a fait l'objet depuis 1982, d'une ou plusieurs indemnisations après un évènement reconnu comme catastrophe naturelle.
La liste des communes concernées et la liste des arrêtés de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sont consultables en mairie, à la sous préfecture, à la préfecture et, progressivement, sur internet.
Si la propriété est concernée le vendeur ou le bailleur doit remplir un imprimé «état des risques», disponible en mairie, préfecture ou téléchargeable sur internet: www.ecologie.gouv.fr et www.prim.net et, le cas échéant, établir sur papier libre, la liste des sinistres indemnisés dont il a eu connaissance, subis par l'immeuble depuis 1982 lors d'évènements reconnus comme catastrophes. Ces documents doivent être annexés au contrat de vente ou de location.
Sont concernés les types de contrat suivants: promesses de vente ou d'achat, contrat de vente, contrats écrits de location ou donnant lieu à un bail «3, 6, 9 ans», les locations saisonnières ou de vacances, les locations meublées, les contrats de vente en état futur d'achèvement, les cessions gratuites, les échanges avec ou sans soulte, les donations, les partages successoraux ou actes assimilés, les baux emphytéotiques.
Le non respect de ces deux obligations par le vendeur ou le bailleur peut entraîner la résolution du contrat ou une diminution du prix.
Pour Nelly Olin, ministre de l'écologie et du développement durable, la prévention des risques, c'est d'abord la connaissance par chacun des risques auxquels il est soumis. Cette transparence nouvelle voulue par le législateur, va permettre une implication plus importante du citoyen comme acteur de la prévention des risques.

Annexe 1

Information préventive: connaître la réglementation

Généralités

L'information des citoyens sur les risques naturels et technologiques majeurs auxquels ils sont soumis dans certaines zones du territoire et sur les mesures de sauvegarde qui les concernent est un droit inscrit dans le code de l'environnement aux articles L 125-2, L 125-5 et L 563-3 et R 125-9 à R 125-27.
Elle doit permettre au citoyen de connaître les dangers auxquels il est exposé, les dommages prévisibles, les mesures préventives qu'il peut prendre pour réduire sa vulnérabilité ainsi que les moyens de protection et de secours mis en œuvre par les pouvoirs publics. C'est une condition essentielle pour qu'il surmonte le sentiment d'insécurité et acquière un comportement responsable face au risque.
Par ailleurs, l'information préventive contribue à construire une mémoire collective et à assurer le maintien des dispositifs collectifs d'aide et de réparation.
Ce droit s'applique dans 3 catégories de communes (art 125-10 du code de l'environnement)
1. Celles pour lesquelles existent un document de prévention ou d'intervention tels que:
. P.P.I. (établi en application du décret du 6 mai 1988);
. P.P.R. (établi en application de la loi du 2 février 1995);
. Plan de prévention des risques miniers (en application de l'article 94 du code minier).
2. Celles définies par un texte national ou départemental à savoir:
. celles situées dans les zones de sismicité I a, I b, II et III définies par le décret no 91-461 du 14mai 1991;
. celles exposées à un risque volcanique, figurant sur une liste établie par décret;
. celles situées dans les régions ou départements mentionnés à l'article L. 321-6 du code forestier et figurant, en raison des risques d'incendies de forêt, sur une liste établie par arrêté préfectoral;
. celles situées dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion, en ce qui concerne le risque cyclonique;
3. Celles désignées par arrêté préfectoral en raison de leur exposition à un risque majeur particulier, par exemple en cas d'existence ou de présomption d'existence de cavités souterraines (art 563-6 du code de l'environnement)
Conformément à l'article R125-11 du code de l'environnement, cette information comprend la description des risques et de leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les biens, ainsi que l'exposé des mesures de prévention et de sauvegarde prévues pour limiter leurs effets.
Elle est inscrite dans un Dossier Départemental sur les Risques Majeurs (DDRM) établi par le préfet, ainsi que dans un Document d'Information Communal sur les Risques Majeurs (DICRIM) établi par le maire.
L'information préventive concerne trois niveaux de responsabilité: le préfet, le maire et le citoyen en tant que gestionnaire, vendeur ou bailleur.

I - Le rôle du préfet
A/ Dossier Départemental sur les Risques Majeurs (DDRM )
L'article R125-11 du CE, prévoit que l'information donnée au citoyen sur les risques majeurs auxquels ils sont soumis comprend la description des risques et de leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les biens et l'environnement, ainsi que l'exposé des mesures de sauvegarde prévues pour limiter leurs effets.
Le préfet consigne dans un dossier établi au niveau départemental (le Dossier Départemental sur les Risques Majeurs - D.D.R.M.),les informations essentielles sur les risques naturels et technologiques majeurs du département.
Sur la base des connaissances disponibles, le dossier départemental des risques majeurs présente:
_ la liste des communes concernées.
_ les risques majeurs identifiés dans le département et leurs descriptions,
_ leurs conséquences prévisibles pour les personnes, les biens et l'environnement,
_ la chronologie des évènements et des accidents connus,
_ les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde.
Il souligne l'importance des enjeux exposés, notamment dans les zones urbanisées et décrit les modes de mitigation qui peuvent être mis en œuvre, vis à vis de l'intensité des aléas et de la vulnérabilité des enjeux, pour en atténuer les effets.
Dans chaque département, le préfet doit mettre le DDRM à jour, en tant que de besoin dans un délai qui ne peut excéder 5 ans et doit arrêter annuellement la liste des communes qui relèvent de l'article R 125-10, assurer la publication de cette liste au recueil des actes administratifs de l'Etat ainsi que sa diffusion sur Internet.
B/ La transmission du préfet aux maires
Conformément à l'article R125-11 du code de l'environnement, le préfet transmet aux maires des communes intéressées le DDRM.
Il leur adresse également les informations (notamment cartographies existantes) intéressant le territoire de la commune, et contenues dans les documents cités à l'article R125-10, à savoir les PPI, PPR naturels, technologiques et miniers, le zonage sismique, ou relatives aux risques volcaniques, cycloniques, ou d'incendies de forêt.
Il leur adresse également la liste des arrêtés portant constatation de l'état de catastrophe naturelle.
C/ Information acquéreur locataire: les arrêtés préfectoraux
En application de l'article L. 125-5 du code de l'environnement, les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret.
Le préfet arrête: la liste des communes dans lesquelles cette obligation s'applique ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques (pris en compte par le plan de prévention des risques excepté le risque minier et le risque sismique) et des documents à prendre en compte.
Conformément à l'article R 125-24 du code de l'environnement, les documents de référence peuvent être:
. les documents graphiques et la note de présentation du PPR approuvé;
. les documents d'information tenus à la disposition du public qui permettent une délimitation et une qualification des phénomènes;
. la carte régionale du découpage cantonal du zonage sismique (annexe prévue à l'article 4 du décret no 91-461 du 14 mai 1991 - Pour en savoir plus et voir le détail de ces cartes).
. le(s) arrêté(s) de reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique.
Est annexé à ce deuxième arrêté pris pour chaque commune, un dossier contenant des extraits des documents de référence et une fiche permettant de préciser la nature et l'intensité des risques.
Conformément à l'article R125-27, la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés précédemment explicités devra intervenir avant le 17 février 2006.
Une copie de ces arrêtés et de leurs annexes est transmise aux maires des communes concernées et à la chambre départementale des notaires, conformément à l'article R125-25 du Code de l'environnement.
Les documents de référence et le dossier communal d'information (précédemment explicité) sont librement consultables en préfecture et en sous-préfecture du département. Les arrêtés et leurs modalités sont mentionnés dans la presse du département.
Les modalités de mise à jour des arrêtés sont précisées dans l'article R125-25 et sont explicitées dans la note méthodologique relative aux obligations du préfet en matière d'information acquéreur/ locataire.
La circulaire interministérielle du 27 mai 2005 précise les modalités de mise en œuvre de cette information.
A noter: pour les risques miniers, l'article L75-2 du code minier instaure une obligation d'information de tout acheteur d'un terrain sur le térfonds duquel une mine a été exploitée.

II - Le rôle du maire
A/ Document d'Information Communal sur les Risques Majeurs (DICRIM)
Conformément à l'article R125-11 du code de l'environnement, le maire doit établir un document d'information communal sur les risques majeurs.
Ce dernier reprend les informations transmises par le préfet, et précise:
. Les mesures de prévention, de protection et de sauvegarde. Ces mesures comprennent, en tant que de besoin, les consignes de sécurité devant être mises en œuvre en cas de réalisation du risque.
. Les actions de prévention, de protection ou de sauvegarde intéressant la commune.
. Les évènements et accidents significatifs à l'échelle de la commune, éventuellement les dispositions spécifiques dans le cadre du plan local d'urbanisme.
. Les cartes délimitant les sites où sont situées des cavités souterraines ou des marnières susceptibles de provoquer l'effondrement du sol élaborées en application de l'article L563-6 du code de l'environnement.
Le maire fait connaître l'existence du DICRIM par un avis affiché en mairie pendant la durée minimale de deux mois.
Le DICRIM comme les documents mentionnés à l'article R125-10 sont consultables librement en mairie.
La mise à disposition en mairie du DICRIM et du DDRM voire la possibilité de leur consultation sur Internet font l'objet d'un avis municipal affiché pendant une période minimale de deux mois.
B/ Information acquéreur locataire
Conformément à l'article R125-24 du code de l'environnement, le maire concerné par cette obligation doit organiser dans sa mairie la consultation des documents de référence et du dossier transmis par le préfet avec l'arrêté préfectoral.
Conformément à l'article R125-25 du code de l'environnement, les arrêtés sont affichés en mairie.
C/ Réunion d'information publique
Dans les communes où un plan de prévention des risques naturels prévisibles a été prescrit ou approuvé, le maire en application de l'article L. 125-2 du code de l'environnement, doit informer par des réunions publiques ou tout autre moyen approprié ses administrés au moins une fois tous les deux ans.
En présence de cavités souterraines ou de marnières dont l'effondrement est susceptible de porter atteinte aux personnes ou aux biens (article L. 563-6 du code de l'environnement), le maire doit en dresser la carte communale et l'inclure dans le DICRIM.
Le décret no 2005-233 du 14 mars 2005 précise les règles d'apposition de repères des plus hautes eaux connues et l'inscription dans le DICRIM de la liste et de l'implantation de ces repères de crue.
Dans la zone d'application d'un plan particulier d'intervention (PPI), le maire doit distribuer les brochures d'information aux personnes résidant dans cette zone ou susceptibles d'y être affectées par une situation d'urgence.
D/ Affichage et consignes de sécurité
Le maire doit arrêter les modalités d'affichage des risques et consignes, conformément à l'article R 125 - 14 et de l'arrêté du 9 février 2005.
Une affiche particulière reprenant les consignes spécifiques définies par la personne responsable, propriétaire ou exploitant des locaux et terrains concernés, peut être juxtaposée à l'affiche communale. Les affiches sont conformes aux modèles fournis en annexe de l'arrêté du 9 février 2005.
Conformément à l'article R125-13 du CE, les consignes de sécurité figurant dans le DICRIM et celles éventuellement fixées par les exploitants ou les propriétaires des locaux mentionnés à l'article R125-14 sont portées à la connaissance du citoyen par voie d'affiche.
Le maire peut imposer cet affichage dans:
. Les locaux dont le nombre d'occupants dépasse 50 personnes (établissements recevant du public, immeubles d'activité commerciale, agricole ou de service, etc).
. Les immeubles d'habitation regroupant plus de 15 logements.
Il est obligatoire dans les terrains aménagés de camping ou de stationnement de caravanes regroupant plus de 50 personnes sous tentes, ou de 15 tentes ou caravanes à la fois.
Le maire en organise les modalités et en surveille l'exécution.
Afin de faciliter la réalisation des affiches, les pictogrammes sont disponibles sous forme de police de caractère: chaque lettre correspond à un pictogramme. Son téléchargement et son installation sont accessibles à partir de prim.net et également disponible sur mini-disc
L'affichage du risque doit être réalisé dans les campings situés en zone à risques (pour en savoir plus sur la réglementation en vigueur dans les campings), et le maire peut l'imposer dans les bâtiments recevant plus de 50 personnes ou dans les immeubles d'habitation de plus de 15 logements.

III - le propriétaire en tant que gestionnaire, vendeur ou bailleur
A/ Affichages
L'affichage de l'exposition aux risques et des consignes de sécurité sur les bâtiments privés ou recevant du public est soit imposé au gestionnaire par le maire (article R125-14), soit laissé à sa propre initiative.
Les affiches sont à la charge de l'exploitant ou du propriétaire. Elles sont apposées à l'entrée de chaque bâtiment, ou à raison d'une affiche par 5000 m2 s'il s'agit des terrains.
Les modèles d'affiches et les outils méthodologiques sont disponibles dans la partie relative à la responsabilité du maire.
B/ Information acquéreur/ locataire
En application de l'article L. 125-5 du code de l'environnement lors des transactions immobilières, chaque vendeur ou bailleur d'un bien concerné par cette obligation, devra annexer au contrat de vente ou de location:
. D'une part, un «état des risques» établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de vente ou de location, en se référant au document communal d'informations qu'il pourra consulter en préfecture, sous-préfectures ou mairie du lieu où se trouve le bien ainsi que sur Internet.
. D'autre part, une information écrite précisant, les sinistres sur le bien ayant donné lieu à indemnisation au titre des effets d'une catastrophe naturelle, pendant la période où le vendeur ou le bailleur a été propriétaire ou dont il a été lui-même informé, la liste de ces sinistres avec leurs conséquences.
Conformément à l'article R125-23, du code de l'environnement, les biens concernés par l'état des risques sont les biens immobiliers bâtis ou non, situés:
1. Dans un plan de prévention des risques technologiques prescrit ou approuvé;
2. Dans un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ou approuvé
3. Dans une des zones de sismicité réglementaires.
L'information sur les sinistres ne concerne que les biens immobiliers bâtis.
En conclusion
Si l'ensemble de ces dispositions de prévention et d'information sont obligatoires dans certaines communes dont le préfet arrête la liste, elles sont vivement recommandées dans toutes les autres.
Dans sa commune, le maire est habilité à prendre toutes les mesures qu'il jugera pertinentes pour la sécurité des personnes et des biens (articles L 2212-2 et 4 du CGCT).
La prévention commence par l'information. Si la protection des populations compte parmi les missions des pouvoirs publics, la sécurité est l'affaire de tous. Tout citoyen y concourt par son comportement. Une véritable culture du risque doit être développée.
Pour les dispositions réglementaires propres aux risques technologiques
La directive « SEVESO II » élargit considérablement la participation du public dans différentes procédures: accessibilité du public aux informations contenues dans le rapport de sécurité, avis du public sur l'implantation d'un nouvel établissement, mise à la disposition du public de l'inventaire des substances dangereuses présentes dans l'établissement.
Le cas échéant, le préfet élabore en liaison avec l'exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement (sites industriels «SEVESO seuil haut»), les documents d'information des populations riveraines comprises dans la zone d'application d'un plan particulier d'intervention (PPI).
La directive dite «SEVESO» précise que les personnes concernées doivent être informées tous les 5 ans sans qu'elles aient à en faire la demande. Autour de ces sites industriels classés «SEVESO», l'information des populations est faite, à la charge de l'industriel, par des plaquettes déposées dans les boites aux lettres des riverains.
D'autres actions publiques participent à l'information préventive relative aux risques technologiques.

Annexe 2

Liste des départements concernés par l'obligation d'annexer un état des risques
Mise à jour janvier 2007
Les documents des préfectures (arrêtés préfectoraux, liste des communes, ., indiqués dans ce tableau) sur l'information acquéreurs locataires sont accessible sur le site internet: www.prim.net

Annexe 3

Modèle d'imprimé pour l'établissement des risques
Formulaire à télécharger sur le site : www.prim.net