LA NATURE JURIDIQUE DU DROIT DE RÉSERVATION DE LOGEMENTS 1% PATRONAL
Par Michel PEISSE,
Docteur en droit - Avocat à la Cour -
Chargé de cours à l'Université de Paris XII
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La scène met en présence trois personnes : un organisme collecteur, une caisse de retraite, propriétaire de l’immeuble, un marchand de biens, acheteur de l’immeuble.
Une société civile immobilière envisage de construire un groupe d’immeubles à usage locatif, comprenant 420 logements et, pour ce faire, obtient d’un organisme collecteur, par acte du 1er décembre 1969, un prêt au taux de 1 %, assorti d’une remise d’intérêts pendant les cinq premières années d’un différé d’amortissement de trente ans.
L’acte stipule que la SCI s’engage à réserver les 420 logements à la location au profit des familles désignées par l’organisme collecteur parmi le personnel de ses adhérents et qu’il régit les obligations des parties jusqu'à l’extinction du prêt, le 1er janvier 2021.
Un avenant du 5 juillet 1978 prévoit la possibilité d’un remboursement du prêt à tout moment.
Par acte notarié du 10 avril 1981, la SCI vend le groupe d’immeubles à une caisse de retraite, et par avenant du 19 mai 1981 au contrat initial , l’organisme collecteur accepte que soit transféré à la caisse de retraite le contrat et le bénéfice du prêt, en précisant que les 420 logements sont mis à disposition de l’organisme collecteur pendant la durée prévue, soit cinquante ans, même si le prêt est remboursé par anticipation.
Le 17 avril 1986, la caisse de retraite ayant conclu une promesse de vente avec un marchand de biens, informe l’organisme collecteur de son intention de vendre l’immeuble et de lui rembourser le prêt, et de l’intention de son acheteur de ne reprendre ni le bénéfice du prêt, ni les engagements initiaux de réservation.
L’organisme collecteur rappelle alors à la caisse de retraite les conventions conclues entre eux, prévoyant notamment le droit de présentation des locataires, même en cas de remboursement anticipé du prêt, à quoi répond la caisse de retraite qu’il ne lui est pas possible d’imposer à un acheteur la reprise d’engagements pris par elle, s’il s’y refuse, et qu’au surplus, l’acte initial et ses avenants n’envisagent ni le cas de la vente des logements, ni l’obligation pour l’acheteur de se substituer dans les engagements du vendeur. Quant à la loi, elle est muette sur ces questions.
C’est en cet état de litige que l’organisme collecteur assigne la caisse de retraite devant le tribunal de grande instance, afin qu’il lui soit enjoint de faire accepter par l’acheteur, dans l’acte de vente, l’engagement de réservation pris par la société civile immobilière, puis par la caisse de retraite.
Ainsi se trouve directement posée la question de la nature juridique de l’obligation de réservation et des ses conséquences.
Ce qui est contesté, c’est la promesse de vente signée entre la caisse de retraite et le marchands de biens et, plus précisément, le refus du marchand de biens de reprendre l’engagement de son vendeur : accepter les locataires présentés par l’organisme collecteur, ce qui entraînerait la responsabilité de la caisse de retraite pour avoir accepté de signer la promesse de vente.
Pour étayer sa demande, l’organisme collecteur fait valoir que l’obligation de réservation, même si elle n’est pas expressément mentionnée dans la convention du 18 décembre 1969, découle de l’économie générale du contrat, qu’elle constitue une obligation réelle ou tout le moins une obligation propter rem qui est en tant que telle transmise à l’acquéreur de l’immeuble.
La caisse de retraite, de son côté, estime que cet engagement de réservation par elle souscrit, est une obligation personnelle.
LA JURISPRUDENCE
Le tribunal de grande instance juge, (...), que l’obligation souscrite par la caisse de retraite est une obligation de faire, qui, à la différence d’un droit réel de servitude affectant les immeubles, ne peut sauf stipulation expresse ou dans les cas prévus par la loi être transmise de plein droit au marchand de biens.
Il juge d’autre part que l’organisme collecteur est fondé à demander de l’inexécution de cette obligation de faire, qui, à la différence d’un droit réel de servitude affectant les immeubles, ne peut sauf stipulation expresse ou dans les cas prévus par la loi être transmise de plein droit au marchand de biens.
Il juge d’autre part, que l’organisme collecteur est fondé à demander réparation de l’inexécution de cette obligation de faire mais que l’action est prématurée, le préjudice n’étant qu’éventuel. (1)
L’organisme collecteur fait appel de cette décision et le marchand de biens intervient volontairement.
La Cour considère que l’engagement de la caisse de retraite de réserver à l’organisme collecteur 420 logements à la location, résulte de l’acte du 10 avril 1981 et de son avenant du 19 mai 1981 ; elle confirme que cette obligation n’est pas une charge réelle ou une obligation propter rem, mais une obligation personnelle dont le caractère s’oppose à sa transmission automatique, mais dont l’inexécution par la caisse de retraite ouvre droit à la répartition du préjudice causé à l’organisme collecteur ; qu’en raison de la situation irréversible créée par la signature de la vente au marchand de biens, en cours d’instance, le 26 juin 1987, le préjudice subi par l’organisme collecteur est maintenant réalisé, qu’il consiste en la caducité, à cette date, du droit de réservation qui ne devait cesser que le 1er janvier 2021, que ce préjudice est donc actuel et certain ; la cour considère, en outre, que la caisse de retraite et le marchand de biens ont tous deux concouru directement à la réalisation du préjudice et les condamne in sodium au paiement de dommages et intérêts. (2)
Avant même que la Cour de cassation ne statue sur les pouvoirs introduits par chacune des parties, le législateur prend l’affaire en main.
LA LÉGISLATION
Près de trente cinq après l’institution, en 1953, de la "participation des employeurs à l’effort de construction" mais trois semaines après l’arrêt de la Cour d’appel, le législateur décide d’intervenir pour combler une lacune de la loi du 11 juillet 1953 et des textes subséquents.
C’est en effet, le 17 décembre 1987, par l’Assemblée Nationale, le 22 décembre 1987, par le Sénat, après déclaration d’urgence par le Gouvernement, qu’est adopté le projet devenu loi n° 87-1128 du 31 décembre 1987.
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Il s’agit de l’article 2 qui, après l’article L.313-1 insère un article L.313.1-1 au Code de la construction et de l’habitation. (3)
Pourquoi cette nouvelle disposition, pourquoi cette hâte ?
A la séance du 17 décembre 1987 de l’Assemblée Nationale, M. Chumat et les membres du groupe communiste présentent un amendement n° 55 ainsi rédigé : " Nonobstant toute disposition contraire, il ne peut être mis fin de contrat de location d’un locataire qui ne souhaite pas acquérir le logement qu’il occupe par suite d’une réservation effectuée au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction ". (4)
A l’appui de la défense de cet amendement, M. Montdargent cite une affaire opposant un organisme collecteur à une caisse de retraite et un marchand de biens qui prétendait, en achetant les immeubles, être dispensé de toute réservation après le départ du locataire en place, affaire qui a fait l’objet d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris, selon lequel " l’acquéreur d’un bien à titre particulier ne succède pas de plein droit aux obligations personnelles de son auteur, même si celles-ci nées à l’occasion du bien transmis ".
Cet amendement est toutefois rejeté après la déclaration du Ministre de l’équipement qui reconnaît que le problème posé est réel, mais que le Gouvernement a déposé un amendement qui résout mieux le problème . Cet amendement est devenu l’article 2 de la loi, article L.313-1-1 du Code de la construction et de l’habitation ainsi rédigé : article L.313-1-1. ...alinéa 2 : " Nonobstant toute clause contraire, toute aliénation de ces logements du vendeur, y compris celles résultant du contrat de réservation annexé au contrat de vente... "
Par cet article, l’ayant cause à titre particulier se trouve maintenant substitué de plein droit dans les obligations aux tiers, s’ajoutant à celles qui sont déjà prévues par la loi, notamment l’impossibilité par l’acheteur d’un immeuble d’expulser un locataire dont le bail en cours a date certaine (article 1743 du code civil) ; l’obligation faite au nouvel employeur, après modification de la situation juridique de l’entreprise, de poursuivre les contrats de travail en cours (article L.122-123 du Code du travail).
1. Jugement du 26 septembre 1986, TGI Paris, 4ème Section. (retour)
2. CA Paris 2ème Chambre, Section B, 26 novembre 1987 (retour)