| Étude
réalisée pour le compte de : par : |
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| LE
FONCTIONNEMENT DES RÉSERVATIONS LOCATIVES |
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| Catherine TAISNE Corinne RICHE Olivier MANDON |
Avril 1997 | |
| La participation des employeurs à l'Effort de construction - la PEEC ou "1 % logement" - joue un rôle important dans la constitution d'une offre de logements locatifs sociaux et intermédiaire permettant en retour d'effectuer des réservations de logements au bénéfice des salariés des entreprises cotisantes. Mais ces dernières années ont connu des changements profonds concernant tant la réglementation du 1 % proprement dit, que les autres dispositifs régissant le financement du logement. En particulier, les baisses successives du taux de la participation1 et les différents prélèvements "volontaires" ou "obligatoires" opérés sur les fonds collectés orientés surtout vers l'accession à Ici propriété, ont réduit les disponibilités des entreprises et les capacités d'investissement des collecteurs dans le secteur locatif. Or, sur la même période, on a assisté à une certaine détente sur le marché immobilier, dans un contexte économique marqué par la montée du chômage maintenant un climat d'incertitude et d'attentisme chez les salariés. L'objectif de la présente étude² est donc d'analyser les principales modifications des stratégies et pratiques mises en œuvre par les différents partenaires concernés - constructeurs. collecteurs et entreprises - dans le secteur locatif et dans leur politique plus générale, pour s'adapter à ces nouveaux contextes3. La démarche retenue a consisté à décrire une vingtaine d'opérations locatives neuves récemment livrées en région d'lle de France, où les problèmes liés au marché sont les plus accentués, sous l'angle de chacun des partenaires ; en d'autres termes ont été interrogés successivement les organismes constructeurs et gestionnaires de ces programmes, les collecteurs ayant participé à leur financement puis les entreprises disposant de réservations locatives attribuées à leurs salariés. Enfin. cette approche a été complétée par une analyse plus légère portant sur les agglomérations de Lyon et de Toulouse dont le marché immobilier est relativement moins tendu. Cela permet alors de dégager ce qui est propre aux opérations étudiées et ce qui est généralisable à l'ensemble du processus de réservations locatives. tant en Ile de France qu'en province. et comment les comportements et pratiques des différents intervenants ont évolué au cours des dernières années. Les entreprises Dans le processus d'investissement-réservation, c'est la demande des entreprises, telle qu'elle est appréhendée directement ou interprétée et anticipée par les collecteurs. qui conditionne les investissements de fonds 1 % qui seront réalisés par les collecteurs dans les opérations montées par les constructeurs. Pour les entreprises. les principales évolutions, déjà discernables depuis plusieurs années. mais accentuées avec la baisse de la participation, conduisent à
Enfin, si d'une, façon générale les entreprises se déclarent satisfaites du système du 1% qui constitue un élément important de leur politique sociale, cet attachement est davantage lié à la liberté d'utilisation qu'elle leur confère par rapport à un Impôt ou une taxe. C'est bien dans ce sens que les nouvelles mesures annoncées en matière de prélèvements sur les fonds sont mal acceptées : autant supprimer la participation complètement qu'en faire une fiscalisation supplémentaire. Les collecteurs Les collecteurs, rappelons-le. ont pour objectif. en contrepartie de leurs investissements, d'acquérir des droits de réservation dans le patrimoine des constructeurs, pour le compte de leurs mandataires - les entreprises - soit directement, soit en anticipant sur la demande. Pour les collecteurs, la baisse des disponibilités des entreprises et l'évolution de la demande vers les DU ou DS de durées réduites conduisent à des difficultés croissantes pour "couvrir" les investissements réalisés les années antérieures et donc à reconstituer leurs capacités de financement ultérieures. Ceci les conduit à rechercher :
De ce fait les collecteurs sont davantage consultés en amont du montage d'une opération par les constructeurs, et leur avis, basé davantage sur les techniques de pré-commercialisation comme pour les programmes destinés à la vente, devient ainsi de plus en plus déterminant dans la décision de lancer oui non une opération. Enfin, certains collecteurs sont même enclins à se retirer de l'investissement locatif pour ne conserver qu'un rôle d'intermédiaire, n'envisagent d'investir et de réserver des logements que pour répondre à des demandes spécifiques des entreprises sans prendre des risques pour anticiper sur la demande en se constituant un patrimoine réservé. Toutefois, ces négociations entre constructeurs et collecteurs dépendent bien entendu des rapports de force existants. et notamment de la nature des liens qu'ils entretiennent. Les constructeurs Les constructeurs sont concernés dans le processus de financement-réservation de logements locatifs à un double titre. En tant que maîtres d'ouvrages, ils cherchent à mobiliser des fonds du 1 % pour financer leur activité de construction (et de réhabilitation) et en assurer l'équilibre d'exploitation ultérieur, et cela d'autant plus que l'équilibre global des organismes tend à se dégrader en raison de la faible progression des loyers face à des charges en augmentation. En tarit que gestionnaires d'un patrimoine locatif ils se doivent de satisfaire la demande de clientèles diverses, les salariés des entreprises n'étant qu'une des composantes des populations à loger. L'évolution des comportements des collecteurs tant au niveau de leur plus grande sélectivité des programmes que des conditions financières de leur intervention a sensiblement modifié les rapports de force entre les constructeurs et les collecteurs ; ceux-ci apparaissent de plus cri plus à l'avantage des collecteurs et au détriment des maîtres d'ouvrage. Ainsi, il y a quelques années encore, c'était plutôt les collecteurs qui démarchaient les constructeurs à la recherche de logements à réserver ; au aujourd'hui ce sont plutôt les constructeurs qui recherchent des financements 1 % et qui sollicitent les collecteurs Les stratégies développées par les constructeurs pour répondre à cette nouvelle situation passent par :
Le mécanisme des attributions Les évolutions sont également sensibles dans le domaine des attributions et de la gestion du parc locatif :
De leur côté. les collecteurs sont conduits à :
Une concurrence exacerbée Tout le processus de réservations locatives s'inscrit dans un contexte de marché et de concurrence entre les différents intervenants. Entre les Cil pour lesquels l'offre de logements locatifs devient un des moyens majeurs pour attirer les entreprises et lotir collecte : entre les constructeurs qui cherchent à mobiliser les fonds 1% nécessaires pour financer les opérations neuves mais aussi les opérations de réhabilitation du patrimoine existant. Ce climat de concurrence, déjà ancien, est au aujourd'hui exacerbé avec les mesures prises récemment en matière de 1 % et qui conduisent à une nouvelle baisse des capacités d'investissement. En réponse, les Cil cherchent :
Les nouvelles mesures prises récemment pourraient accentuer ces regroupement et concentrations, modifiant sensiblement le paysage des constructeurs et collecteurs en France.
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