867 - PARTICIPATION DES EMPLOYEURS A L’EFFORT DE CONSTRUCTION. Contrat de réservation. CCH. art. L. 313-1-1. Revente de l’immeuble. Cessionnaire. Obligations. Locataire bénéficiaire d’une stipulation pour autrui. Congés aux fins de vente. Nullité (oui).

Paris 15e ch. A. 19 mai 1993 : SARL ARGUMENTS C/ Association pour la participation des employeurs à l’effort de construction " APEC " et a.

S’agissant de logements financés avec le concours d’un organisme collecteur du " 1% patronal " pour lesquels la société de construction s’était engagée à les réserver à cet organisme pendant une durée de 40 ans à partir de leur mise en location, la société cessionnaire de l’ensemble immobilier doit être tenue d’exécuter en nature l’obligation de réservation.

Cette position est conforme à la volonté du législateur qui a entendu, lors de l’introduction de l’article L. 313-1-1 du code de la construction et de l’habitation, garantir le statut locatif de l’immeuble et les droits du réservataire, même en cas, comme en l’espèce, de revente de l’immeuble.

Le contrat de réservation s’analyse comme une stipulation pour autrui dans laquelle le stipulant obtient du promettant un engagement au profit du tiers bénéficiaire qu’est le salarié locataire; les locataires ont donc un droit direct et personnel contre le promettant.

L’engagement de réservation à la charge de la société cessionnaire implique que celle-ci ne puisse vendre les logements réservés; les congés aux fins de vente délivrés aux locataires intervenants, en violation des droits des réservataires, sont donc nuls et de nul effet.