Hypothèses économiques à prendre en compte

Hypothèses économiques à prendre en compte
pour la vérification de l'équilibre des opérations financées en PLA

NOTE TECHNIQUE DU 12 NOVEMBRE 1999

Note à l'attention de Mmes et MM. les Directeurs régionaux et Directeurs départementaux de l'Équipement.

Références :

circulaire n° 92-50 du 14 octobre 1992, annexe I ;

circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 relative au financement de logements locatifs sociaux pouvant bénéficier des subventions de l'État et de prêts de la Caisse des Dépôts et Consignations, annexe IV .

Les hypothèses d'évolution des produits et des charges pour analyser l'équilibre des opérations PLA ont été fixées par la Direction Générale de l'Urbanisme, de l'Habitat et de la Construction et la Direction du Trésor (en concertation avec la Caisse des Dépôts et Consignations) aux valeurs ci-après (B) que vous voudrez bien prendre en compte pour les calculs prévus à l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997 sus-référencée. Il m'apparaît utile (A) de rappeler un point de méthodologie.

A / Observations méthodologiques

Je tiens à attirer votre attention sur le concept de loyer d'équilibre

1. la finalité de la démarche du loyer d'équilibre n'est pas de définir le loyer pratiqué, ce qui représenterait une sorte d'ingérence dans la gestion du bailleur.

2. la démarche du loyer d'équilibre constitue en revanche une méthode pertinente d'aide à la décision pour déterminer la faisabilité d'une opération. Elle doit être partagée en particulier par :

le bailleur qui doit apprécier la faisabilité de l'opération et évaluer le montant maximum de prêt qu'il est possible de mobiliser pour une opération ;
le prêteur qui doit être mis en état d'apprécier les risques qu'il prend lors de la décision d'octroi du prêt et fixer le montant maximum du prêt mobilisable pour monter l'opération.

Les taux d'évolution indiqués en B. n'ont donc pas de valeur prédictive mais objectivent l'analyse des risques financiers que présente une opération.

Néanmoins, chaque fois que vous constaterez un écart significatif entre le loyer d'équilibre résultant des hypothèses préconisées par la présente note et le plafond réglementaire, du fait par exemple, d'un important niveau des contributions gratuites (terrain apporté pour le franc symbolique, contribution importante de la PEEC, etc.), vous vous attacherez à fixer avec le bailleur un loyer maximum de la convention APL qui tienne compte de l'importance de ces contributions.

B / Hypothèses d'évolution des produits et des charges

1. Les encaissements et décaissements sont fixés aux valeurs et taux suivants conformément au II de l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997 ci-dessus référencée.

Encaissements

loyers :
Pour les 32 années de simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 1,25 % par an.

vacance et impayés
Le taux de 3 % sera retenu sauf contexte local particulier.

produits de trésorerie
On prendra en compte la rémunération de la trésorerie afférente à l'opération en appliquant le taux de 2,25 % au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.

Décaissements

frais de gestion
On considérera que ces frais augmentent à partir de la dernière année connue à un taux égal au taux de croissance des loyers augmenté de 0,5 point, soit 1,75 %.
grosses réparations
On retiendra à cet effet une croissance moyenne de l'indice du coût de la construction de 1,25 % par an.

En raison de l'éligibilité de ce type de travaux à la TVA à taux réduit, il convient désormais de fixer le taux forfaitaire de provision à prendre en compte à 0,60 %, sans plus distinguer que l'opération soit soumise ou non à TVA, sauf à affiner les prévisions de dépenses comme il est dit au tiret «provisions» du II.2 de l'annexe de la circulaire du 29 mai 1997.
TFPB (1)
On retiendra un taux de croissance annuel de 1,75 %. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation particulière de la commune considérée.
Vous trouverez ci-après un tableau résumant ces différentes règles d'évaluation :
La présente note technique annule et remplace la note du 30 mai 1997 ayant trait au même sujet.
Une version du logiciel LOLA (version 2.1b) tenant compte de ces paramètres vous sera transmise par CISM (configuration SIGAL).

2. Les situations particulières

Je vous rappelle que les critères d'équilibre à prendre en compte diffèrent selon la santé financière des organismes, en particulier pour ceux visés au 1° et 2° du II de l'annexe I de la circulaire du 12 octobre 1992.

Par ailleurs, une vigilance toute particulière devra être accordée concernant les maîtres d'ouvrage associatifs ou tout autre organisme agréé par le préfet visé au 3° de l'article R.331-14 du CCH pour les PLA montés en PLA d'intégration sociale. En ce cas, les frais de gestion devront être évalués de façon à refléter au plus près la réalité de ceux constatés dans les faits.

Paramètre à prendre en compte (2)	Valeurs	Taux de croissance (3)
Loyers........ Taux de vacances d'impayés.... Produits financiers... Frais de gestion..... Grosse réparation (5)..... TFPB...	sans objet 3 % (4) 2,25 % sans objet 0,6 % de l'assiette constituée par la valeur des constructions et des VRD Sans objet	1,25 % sans objet sans objet 1,75 % (4) 1,25 % 1,75 % (6)

Taxe foncière sur les propriétés bâties

Définitions figurant dans l'annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997

A compter de l'année de simulation ou de la dernière année connue pour les évaluations tenant compte du contexte

Sauf contexte local particulier

Dans le cas où la provision pour Grosse Réparations est calée sur le profil forfaitaire proportionnel au prix de revient

Sauf s'il apparaît localement que ce taux est manifestement trop bas au vu des prévisions pour le futur pouvant être faites à partir d'observations portant sur les dernière années.

PIERRE-RENÉ LEMAS